Ratgeber Flächensuche
Bei der Suche nach der richtigen Gewerbefläche stehen Ihnen unsere Experten gerne zur Verfügung. Dabei stützen wir uns auf jahrelange Markterfahrung, welche wir Ihnen als Entscheidungsgrundlage zur Verfügung stellen.
Sie sind ein Unternehmer und auf der Suche nach einer Gewerbeimmobilie?
Ausschlaggebend für eine passende Bürofläche ist die Objektart, Lage, Ausstattung und der Mietpreis. Diese wichtigen Aspekte sind das A und O, um die Suche aufnehmen zu können. Dies kostet nicht nur viel Zeit, sondern bereitet ebenfalls viel Arbeit. Aus diesem Grund ist eine gute Vorbereitung sehr hilfreich. Egal ob für Existenzgründer oder Großunternehmer, diese Kriterien sind für die Suche der richtigen Immobilie grundlegend gleich. Eine gute Übersicht bietet daher die ideale Ausgangsbasis. Um Sie hierbei zu unterstützen, haben wir die wichtigsten Informationen und Hinweise für Sie zusammengefasst.
Wir beginnen mit der Art der Immobilie und werden Schritt für Schritt alle weiteren Punkte erläutern.
Die Objektart
Es gibt verschiedene Arten von Gewerbeflächen. Man unterscheidet zwischen Handels- und Logistikimmobilien, Büro- und Ladenflächen. Es gibt komplette Bürohäuser, Lofts, Ateliers oder auch Einzelbüros. Die einzelnen Objektarten sind sehr verschieden gestaltet.
In den nächsten Schritten haben wir Ihnen eine kleine Zusammenfassung der Büroarten erstellt.
Einzelbüros:
Ein Einzelbüro ist eine Bürofläche, in welcher nur ein einzelner Mitarbeiter tätig ist. Hierbei muss man die Unternehmensgröße beachten, da dieses Konzept einen hohen Platzbedarf beansprucht. Vorteile von dieser Variante sind, dass der Mitarbeiter konzentriert und störungsfrei arbeiten kann. Er kann seinen kompletten Arbeitsplatz, die Raumtemperatur und die Lichtverhältnisse individuell gestalten. Zudem sind vertrauliche Gespräche und Unterlagen sichergestellt. Einzelbüros sind zwar für die Gestaltung des eigenen Arbeitsalltages angenehm, jedoch fördert dies nicht die Teamarbeit und das allgemeine Betriebsklima. Es entsteht eher eine isolierte Atmosphäre unter den Kollegen.
Mehrpersonenbüros:
Diese Alternative bietet mindestens zwei und maximal vier Arbeitsplätze. Für ein Unternehmen mit mehreren kleineren Abteilungen ist dieses Konzept von Nutzen. So können die Mitarbeiter in einem Team miteinander schnell und unproblematisch kommunizieren. Eine einfache und effiziente Handhabung ist hierbei gegeben. Jedoch ergeben sich im Umkehrschluss auch Nachteile, wie z. B. ein höheres Konfliktpotential und ein höherer Geräuschpegel.
Kombibüros:
Dies ist eine Kombination von Einzelbüros und Gemeinschaftszonen. In der Regel liegen die Einzelbüros im Außenbereich der Fläche, jedoch verfügen diese über transparente Trennwände zu den gemeinschaftlichen Bereichen. Somit kann der Mitarbeiter ungestört und konzentriert arbeiten, hat jedoch ein offenes Sichtfeld zu seinen Kollegen und dem gemeinsamen Umfeld. Diese Variante benötigt für ein Unternehmen viel Platz und ist flächentechnisch nicht immer realisierbar.
Großraumbüros:
Offene Bürokonzepte haben eine Grundfläche von ungefähr 400 m² für eine Vielzahl an Mitarbeitern. Die Arbeitsplätze kann man durch Trennelemente, wie z. B. Schränke, Trennwände oder Raum-in-Raum-Systeme, darstellen. Ein positiver Aspekt dieser Variante ist, neben der einfachen und zügigen Kommunikation, auch eine flexible Umgestaltung der Arbeitsflächen. Die Kehrseite für dieses Konzept sind der hohe Geräuschpegel und die Frischluftversorgung, da in großen Büros besondere Maßnahmen getroffen werden müssen.
a) Durchschnittlicher Bruttoflächenbedarf für einen Büro-Arbeitsplatz
Fläche in m² |
|
Bandbreite | Mittelwert | Summe |
| Büro-Arbeitsplatz |
engerer Büro-Arbeitsplatz |
11,0-15,0 |
13,0 |
15,5 |
| Zusatzfläche für Beratung, Ablage |
1,5-4,2 |
2,5 |
||
| Büro-Nebenflächen | Sanitäranlagen | 0,6-0,8 | 0,7 | 9,0 |
| Konferenz/ Schulung | 0,3-1,0 | 0,6 | ||
| Archivflächen | 0,4-1,0 | 0,6 | ||
| Lager | 0,4-1,5 | 0,6 | ||
| Kantine, Cafeteria, Teeküche | 0,6-1,6 |
1,1 |
||
| Eingangsbereich | 0,2-0,7 | 0,4 | ||
| Ver- und Entsorgung | 0,5-1,5 | 1,0 | ||
| Poststelle | 0,3-0,5 | 0,4 | ||
| Rechenzentrum | 0,5-1,5 | 1,0 |
b) Weitere Standardraumgrößen
Einzelbüro für alle Tätigkeiten ohne Besprechungstisch:
| für den ersten Arbeitsplatz | ca. 10 m² |
| jeder weitere Arbeitsplatz im selben Raum | ca. 8 m² |
| Einzelbüro (Chef/ Teamleiter) | ca. 20-25 m² |
| Typisches Doppelbüro | ca. 22-25 m² |
| Typisches Dreierbüro | ca. 24-29 m² |
| Typisches Viererbüro | ca. 30-35 m² |
| Gruppenbüro (ab 5 Personen) | ab ca. 50 m² |
| Großraumbüro (ab 10 Personen) | ab ca. 80 m² |
c) Standard-Gebäudemaße für Neubauten
| Fensterachsmaß | 1,35 m |
| Gebäudetiefe | 13,50 m - 13,80 m |
| Raumtiefe | 5,50 m |
Gesetzliche Richtwerte der Flächengröße
Es ist wichtig, alle gesetzlichen Regelungen zu beachten. Um eine sichere und effiziente Arbeitsqualität der Mitarbeiter zu gewährleisten, stehen gesundheitliche Richtlinien und Sicherheitsvorkehrungen, zum Beispiel der Flächengröße, im Vordergrund. Es muss geprüft werden, dass der Luftaustausch und die Arbeitsplatzgröße eines Mitarbeiters eingehalten werden. Laut Arbeitsstättenrichtlinie sollte für einen Mitarbeiter, welcher eine sitzende oder leicht körperliche Tätigkeit ausübt, ein Raumvolumen von 20 Kubikmetern eingeplant werden, sofern die Büroräume über öffenbare Fenster verfügen. Die Fenster und Lüftung einer Bürofläche sind hierbei ein wichtiges rechtliches Thema. Des Weiteren muss auch ein möglicher Kundenkontakt berücksichtigt werden, welcher bei mindestens einer Stunde gesetzlich zehn Kubikmeter pro Kunde vorschreibt. Der Platzbedarf richtet sich ebenfalls auch nach Gemeinschafts-, Server-, Besprechungs- oder Lagerräumen. Die Sicherheitsrichtlinien umfassen eine hohe Intensivität, welche je nach Objekt- und Branchenart geprüft werden müssen.
Die Richtlinie 89/ 654/ EWG des Rates vom 30. November 1989 über Mindestvorschriften für Sicherheit und Gesundheitsschutz in Arbeitsstätten ist die erste Einzelrichtlinie im Sinne von Artikel 16 Absatz 1 der Richtlinie 89/ 391/ EWG. Durch diese Richtlinie sollten Mindestvorschriften festgelegt werden, die die Verbesserung insbesondere der Arbeitsumwelt fördern, um die Sicherheit und die Gesundheit der Arbeitnehmer verstärkt zu schützen.
Die novellierte Verordnung über Arbeitsstätten ( ArbStättV) ( BGBl. I Nr. 44 24. 8. 2004. 2179) dient der Umsetzung der EG- Einzelrichtlinie 89/ 654/ EWG in deutsches Recht. Die ArbStättV dient der Sicherheit und dem Gesundheitsschutz der Beschäftigten beim Einrichten und Betreiben von Arbeitsstätten. Sie gliedert sich anders als bisher in einen Vorschriftentext mit allgemeinen und einen ebenfalls rechtsverbindlichen Anhang mit spezifischen Anforderungen an Arbeitsstätten.
Bei Beschäftigung von Menschen mit Behinderungen müssen deren besondere Belange berücksichtigt werden, insbesondere durch barrierefreie Gestaltung des Arbeitsplatzes. Entgegen der bisherigen Arbeitsstättenverordnung werden keine Detailregelungen mehr getroffen. So entfallen z. B. Angaben zu Mindestabmessungen von Arbeitsfläche und Raumhöhe ebenso wie Regelungen zum Lärm. Weitere Änderungen ergeben sich u. a. durch die Forderung nach möglichst ausreichendem Tageslicht, aber auch durch den Wegfall der Forderung nach Sichtverbindung nach außen.
Beim Einrichten und Betreiben gelten bis auf Weiteres wie bisher die Arbeitsstättenrichtlinien. Diese sollen zu einem späteren Zeitpunkt durch die zukünftigen Regeln für Arbeitsstätten abgelöst werden, die zur Zeit aber noch erarbeitet werden. Hierfür ist ein Zeitraum von maximal sechs Jahren vorgesehen.
Ausstattung
Gleichermaßen gibt es auch Ausstattungsmerkmale, welche beachtet werden sollten. Zu berücksichtigen sind hierbei zum Beispiel neben den Parkmöglichkeiten für Mitarbeiter und Kunden, die Sanitäranlagen, Duschmöglichkeiten für die Angestellten, Spezialausstattungen, Telefon- und EDV-Anschlüsse bis hin zur Elektroinstallation. Darüber hinaus werden Punkte wie Beleuchtung, Akustik, Möblierung und Architektur der Büroräume immer wichtiger.
Die Richtlinie 89/ 391/ EWG v m 12. Juni 1989 über die Durchführung von Maßnahmen zur Verbesserung der Sicherheit und des Gesundheitsschutzes der Arbeitnehmer bei der Arbeit wird auch als europäisches "Grundgesetz" zur Arbeitssicherheit bezeichnet.
Ziel dieser Richtlinie ist die Durchführung von Maßnahmen zur Verbesserung der Sicherheit und des Gesundheitsschutzes der Arbeitnehmer am Arbeitsplatz. Sie enthält zu diesem Zweck allgemeine Grundsätze für die Verhütung berufsbedingter Gefahren, für die Sicherheit und den Gesundheitsschutz, die Ausschaltung von Risiko- und Unfallfaktoren, die Information, die Anhörung, die ausgewogene Beteiligung nach den nationalen Rechtsvorschriften bzw. Praktiken, die Unterweisung der Arbeitnehmer und ihrer Vertreter sowie allgemeine Regeln für die Durchführung dieser Grundsätze.
Die Produktsicherheitsrichtlinie ist als Auffang- Richtlinie für Produkte und Sicherheitsrisiken anzusehen, die nicht durch die anderen existierenden Produktrichtlinien erfasst werden. Darüber hinaus hat sie eine Dachfunktion, indem sie die vorhandenen Sicherheitsrichtlinien um spezielle Bestimmungen z. B. zur Marktüberwachung ergänzt. Die Richtlinie trat am 15. Januar 2002 in Kraft und musste von den Mitgliedstaaten bis zum 15. Januar 2004 in nationales Recht umgesetzt werden. In Deutschland wurde dazu das Geräte- und Produktsicherheitsgesetz erlassen.
Bildschirmrichtlinie 90/ 270/ EWG und Bildschirmarbeitsverordnung (BildscharbV)
Die Richtlinie 90/ 270/ EWG des Rates vom 29. Mai 1990 über die Mindestvorschriften bezüglich der Sicherheit und des Gesundheitsschutzes bei der Arbeit an Bildschirmgeräten ist die fünfte Einzelrichtlinie im Sinne von Artikel 16 Absatz 1 der Richtlinie 89/ 391/ EWG.
Wie im Vorspann zu der Bildschirmrichtlinie dargestellt, ist die Einhaltung der Mindestvorschriften zur Sicherstellung eines höheren Maßes an Sicherheit an Bildschirmarbeitsplätzen eine unabdingbare Voraussetzung für die Gewährleistung der Sicherheit und des Gesundheitsschutzes der Arbeitnehmer. Die Arbeitgeber sind daher verpflichtet, sich über den neuesten Stand der Technik und der wissenschaftlichen Erkenntnisse auf dem Gebiet der Gestaltung der Arbeitsplätze zu informieren, um etwa erforderliche Änderungen vorzunehmen und damit eine bessere Sicherheit und einen besseren Gesundheitsschutz der Arbeitnehmer gewährleisten zu können.
Bildschirmrichtlinie 90/ 270/ EWG und Bildschirmarbeitsverordnung (sBildscharbV)
Die Bildschirmarbeitsverordnung ist die Umsetzung der EU- Bildschirm- Richtlinie in deutsches Recht und trat im Dezember 1996 in Kraft. Die Verordnung gilt für die Arbeit an Bildschirmgeräten bis auf einige wenige Ausnahmen. Sie bildet damit auch für die Arbeit mit Bildschirmgeräten im Bürobereich eine wesentliche gesetzliche Grundlage.
Die BildscharbV geht von einem ganzheitlichen Arbeitsschutz aus. Sie verpflichtet den Arbeitgeber, die spezifischen Bedingungen am Bildschirmarbeitsplatz zu bewerten und darauf gestützt technische, ergonomische, arbeitsmedizinische und organisatorische Maßnahmen zu treffen. Alle Merkmale und Aspekte der Bildschirmarbeit, die Einfluss auf Gesundheit und das Wohlbefinden der Beschäftigten haben können, sind angesprochen. So werden Anforderungen an das Bildschirmgerät, an Ein- und Ausgabegeräte und sonstige Arbeitsmittel, an den Arbeitstisch, den Arbeitsstuhl und die Arbeitsumgebung gestellt.
Zudem enthält die Richtlinie auch Festlegungen zum Zusammenwirken von Mensch und Arbeitsmittel. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um Anforderungen an Ergonomie und Benutzerfreundlichkeit der Software. Letzter Termin, diese Anforderungen in die Praxis umzusetzen, war der 31.12.1999.
Gesetz über die Durchführung von Maßnahmen des Arbeitsschutzes zur Verbesserung der Sicherheit und des Gesundheitsschutzes der Beschäftigten bei der Arbeit (ArbSchG) v m 7. August 1996 (BGBl. I S. 1246) , zuletzt geändert am 23. Dezember 2003 (BGBl. I S. 2907) .
Dieses Gesetz dient dazu, Sicherheit und Gesundheitsschutz der Beschäftigten bei der Arbeit durch Maßnahmen des Arbeitsschutzes zu sichern und zu verbessern. Es gilt in allen Tätigkeitsbereichen und setzt die EU- Rahmenrichtlinie zum Arbeitsschutz in deutsches Recht um.
Gesetz über Betriebsärzte, Sicherheitsingenieure und andere
Fachkräfte für Arbeitssicherheit (ASiG) vom 12. Dezember 1973 (BGBl I. S 1885) , zuletzt geändert am 25. November 2003
(BGBl. I S. 2325).
Mit der Bestellung von Betriebsärzten und Fachkräften für Arbeitssicherheit durch den Arbeitgeber soll erreicht werden, dass Vorschriften zum Arbeitsschutz und zur Unfallverhütung den besonderen Betriebsverhältnissen entsprechend angewandt werden und arbeitsmedizinische und sicherheitstechnische Erkenntnisse im Betrieb verwirklicht werden können. Zudem sollen die dem Arbeitsschutz und der Unfallverhütung dienenden Maßnahmen einen möglichst hohen Wirkungsgrad erreichen.
Nicht suchen - finden!
Nun haben Sie einen kleinen Einblick in das Konzept der Immobiliensuche erhalten und die Suche kann beginnen! Für einen guten Überblick empfiehlt sich eine Checkliste mit allen wichtigen Aspekten. Dies ist für die Auswahlentscheidung sehr hilfreich. Wichtige Kriterien, wie die Lage, Flächengrößen oder auch die Ausstattung machen einen Großteil der Suche aus und sollten vorab eingegrenzt werden.
Alternativ bieten wir gerne als Spezialist für Gewerbeimmobilien unsere professionelle Unterstützung bei der Suche an. Durch unser Know-How vor Ort sind Sie in den besten Händen! Sie erhalten eine umfassende Beratung, eine Analyse individuell auf Ihre Vorstellungen und Ansprüche zugeschnitten und einen Rundum-Service, um Ihre Wunschimmobilie für Sie zu finden.
Dieser Überblick soll Ihnen einen ersten Einblick verschaffen und bei Ihrer Gewerbeimmobiliensuche nützlich sein.
Wir freuen uns über Ihre Kontaktaufnahme!
Wir helfen Ihnen bei der Suche nach der passenden Gewerbeimmobilie der Zukunft für Ihr Unternehmen.
Sprechen Sie uns dazu gerne an!
