Was bedeutet Sale-and-lease-back auf dem Immobilienmarkt?

Bei dem Sale-and-lease-back-Verfahren werden Wirtschaftsgüter, wie zum Beispiel Immobilien eines Unternehmens an eine Leasinggesellschaft oder an einen Investor verkauft. Neben Immobilien kann es sich auch um andere Wirtschaftsgüter wie Fahrzeuge, Maschinen, IT-Ausstattung oder Büroeinrichtung handeln – im Prinzip alles, was zu mobilen oder festen Vermögensgegenstanden zählt. Die Leasinggesellschaft oder der Investor kauft den Vermögensgegenstand zu einem ermittelten Preis auf und anschließend kann der Verkäufer die Nutzungsrechte an den Gegenständen gegen eine Miet- bzw. Leasingrate wieder erwerben. So geht das Eigentum zwar auf den Käuferüber, aber die Besitzrechte liegen beim Verkäufer. Eine Leasinggesellschaft ist ein Spezialist im Einkauf von Leasinggütern. Sie achtet daher besonders genau auf den Zustand des Gutes und kauft ihn unter dem Zeitwert, also zu einem niedrigen Preis ein, um Abnutzung und Schäden mit einzukalkulieren.

Bezogen auf eine Immobilie kann dies wie folgt ablaufen: Ein Unternehmen sitzt mit seiner Gesellschaft in seinem Eigentum und verkauft seine Immobilie an einen Investor und erhält den Verkaufspreis. Anschließend mietet er die Immobilie über einen meist langfristigen Zeitraum wieder zurück – er kann die Immobilie nun weiterhin nutzen, ist aber nicht mehr der Eigentümer.

Wozu wird Sale-and-lease-back angewendet?

Das Sale-and-lease-back Verfahren ist für alle Unternehmen interessant, die stille Geldreserven aufdecken wollen. Vor allem bei Produktionshallen oder Verwaltungsgebäuden sind große Kapitalmengen gebunden, die sich durch das Sale-and-lease-Verfahren freisetzen lassen können. Im Prinzip geht es um eine schnelle Liquiditätsbeschaffung und wird unter anderem bei Bonitätsproblemen angewandt oder auch, um das Kapital dem operativen Geschäft zu widmen. Das Verfahren wird häufig genutzt, wenn ein Unternehmen ungeplante Beiträge für das Finanzamt zahlen muss, die Erbschafts- oder Schenkungssteuer fällig wird, große Wareneinkäufe vorfinanziert werden müssen oder Investitionen in neue Geschäftsmodelle anstehen – kurz: Mit dem Sale-and-lease-back-Prozess können Krisensituationen gemeistert werden oder auch dem Unternehmenswachstum zugutekommen.

Welche Vorteile und Nachteile ergeben sich durch Sale-and-lease-back?

Das Sale-and-lease-back-Verfahren bringt Vorteile und Nachteile mit sich! Im Folgenden haben wir diese aufgelistet:

Vorteile:

• Schnelle Liquidität: Durch den Verkauf von Wertgegenständen eines Unternehmens an eine Leasinggesellschaft oder an einen Investor wird ein Unternehmen kurzfristig liquide. Da die Gegenstände sofortig wieder zurückgeleast bzw. gemietet werden können, entsteht kein negativer Einfluss für das Unternehmen. In der Regel dauert ein Sale-and-lease-back-Prozess nur drei bis sechs Monate, somit werden dem Unternehmen in kurzer Zeit die benötigten liquiden Mittel zur Verfügung gestellt.
• Bankenunabhängige Finanzierung ohne Sicherheiten: Besonders praktisch: Das Sale-and-lease-back-verfahren, bietet die Möglichkeit einer bankenunabhängigen Finanzierung, ohne dass Sicherheiten zur Verfügung gestellt werden müssen, da die Immobilie selbst als Sicherheit dient. Außerdem nimmt das Sale-and-lease-back-Verfahren keinerlei Einfluss auf bestehende Kreditlinien und vereinfacht möglicherweise spätere Finanzierungen bei Kreditinstituten.
• Verschlankung der Bilanz: Durch den Verkauf eines Vermögensgegenstandes wird die Aktivseite der Bilanz geschmälert und die Verbindlichkeiten werden verringert. Dadurch wird ebenso die Passivseite der Bilanz verkürzt. Im Folgeschluss entstehen verbesserte Bilanzkennzahlen. Wird zusätzlich das durch den Immobilienverkauf erwirtschaftete Kapital zur Tilgung von Verbindlichkeiten verwendet, kann außerdem die Eigenkapitalquote gestärkt werden. Zusammenfassend eignet sich das Sale-and-lease-back-Verfahren also hervorragend, um die Bilanz zu verschlanken.
• Steuerlich absetzbar: Das Sale-and-lease-back-Verfahren bietet einen weiteren Vorteil: Die Zahlung der Leasingraten der Immobilie gilt als Betriebsausgabe und kann daher in voller Höhe steuerlich abgesetzt werden.
• Steigende Bonität: Dadurch, dass das Unternehmen durch den Verkauf der Immobilie an die Leasinggesellschaft eine Kapitaleinnahme macht, fällt der Gewinn des Unternehmens größer aus. Das wiederum steigert die Bonität und kann sich in Verhandlungsgesprächen zu Großaufträgen oder mit Banken positiv auswirken
• Kein Einfluss im operativen Betrieb: Dadurch, dass der Verkäufer die Immobilie im gleichen Zug bei den neuen Eigentümern wieder Zurückmieten kann, entsteht kein negativer Einfluss auf den operativen Betrieb. Das tägliche Geschäft kann im Unternehmen wie gewohnt weiter stattfinden.

Nachteile:

• Anfallende Leasing-Gebühren: Das Prinzip einer Leasinggesellschaft ist nicht nur die Bereitstellung von Kapital, sondern natürlich auch das Erwirtschaften von Gewinnen. Um dies zu erreichen, verlangt eine Leasinggesellschaft oder ein Investor für die schnelle Kapitalvergabe monatliche Gebühren, die auf die Vertragslaufzeit gerechnet werden.
• Feste Laufzeiten: Mietverträge werden mit einer festen Laufzeit abgeschlossen. Damit das Geschäftsmodell für Leasinggesellschaften wirklich interessant ist, werden in der Regel nur Verträge mit langen Laufzeiten von 10 bis 15 Jahren abgeschlossen. Üblicherweise handelt es sich um sogenannte Triple-Net-Verträge. Dabei zahlt der Mieter neben den Mietkosten außerdem alle weiteren Kosten wie zum Beispiel die Betriebskosten, die Instandhaltungskosten und die Instandsetzungskosten.
• Kein Zahlungsverzug möglich: Anders als z. B. bei einer Bank, die flexibler reagieren kann, gibt es bei Leasinggesellschaften oder Investoren keine Toleranz bei einem Zahlungsverzug. Sollte die Mietzahlung über einen Zeitraum nicht erfolgen, kann der Mietvertrag gekündigt werden.
• Nur bei hohen Summen interessant: Für Leasinggesellschaften oder Investoren wird ein Sale-an-lease-back-Kauf erst dann interessant, wenn es sich um hohe Summen handelt. Unter sechsstelligen Beträge ist der Kauf nicht rentabel, da mit jedem Kauf zusätzlich noch zahlreiche Gebühren anfallen wie z. B. Gutachterkosten.

Spätestens seit der Corona-Pandemie hat sich gezeigt, dass Geschäftsmodelle immer wieder angepasst oder neu strukturiert werden müssen. Um diese Möglichkeit wahrnehmen zu können, ist finanzieller Spielraum notwendig. Das Sale-and-lease-Back-Verfahren ist für alle Unternehmen, die ihre Finanzierungsmöglichkeiten möglichst schnell ausbauen wollen, eine sehr gute Möglichkeit, um Kapital freizusetzen.