Dennoch ist es unbestreitbar, dass die Auswirkungen von Covid-19 allgegenwärtig unsere täglichen Abläufe stark bestimmen. Dem entgegen haben viele Investoren und Marktteilnehmer ihre noch zu Beginn des Jahres starken Unsicherheiten nahezu abgelegt. So war das Transaktionsvolumen zum Halbjahr mit ca. EUR 0,83 Mrd. noch relativ zurückhaltend. Im weiteren Verlauf des Jahres konnte man aber mehr und mehr die Zuversicht der Investoren spüren und erzielte nach einem phänomenalen Jahresendspurt ein Gesamtjahresergebnis von EUR 3,25 Mrd., welches sogar das bisherige Rekordjahr 2019 übertrifft.

Entgegen vieler Stimmen, welche die Notwendigkeit von Büroimmobilien in Frage stellten, setzten sich diese zum Ende des Jahres erneut eindeutig als stärkste Assetklasse durch. Mit einem Anteil von über 50 % machten diese deutlich den größten Teil des Gesamtinvestitionsvolumens aus. Die Zahlen sprechen für sich, sodass sich die Aussage treffen lässt, dass Büroimmobilien trotz unterschiedlicher Homeoffice Konzepte weiterhin einen maßgeblichen Anteil am Marktgeschehen behalten werden.

Unsere Domstadt hat das zweite Pandemiejahr mehr als gut gemeistert. Die Leerstandsquoten konnten nach einem leichten Anstieg in 2020 nun wieder sinken. Auch bei den Höchst- und Durchschnittsmieten konnte ein signifikanter Anstieg realisiert werden. Dies stellt unwiderruflich klar, dass Köln jetzt und auch in Zukunft als attraktiver und renditestabiler Standort seinen Platz in den TOP-7 untermauert.

Transaktionsvolumen

Fotofinish! Neues Rekordergebnis auf den letzten Drücker

Am Ende des Jahres gab es tatsächlich noch ein Fotofinish zwischen dem Rekordjahr 2019 und 2021. Durch einen phänomenalen Endspurt mit mehreren Deals im dreistelligen Millionenbereich, konnte das Transaktionsvolumen (TAV) für das Gesamtjahr 2021 die 3 Mrd. EUR-Schallmauer durchbrechen und im letzten Moment einen neuen Rekord aufstellen. Über 60 % des Gesamtjahresresultats wurden im 4. Quartal des Jahres (Q4 2021: EUR 2,02 Mrd.) realisiert.

Maßgeblichen Anteil an dem Rekordergebnis hatte die Übernahme der Fondsanteile an einem ehemaligen Oppenheim-Fonds. Die angelsächsische RFR Holding übernahm die Anteile von der Deutschen Bank für ca. EUR 600 Mio.. Zu den Immobilien gehören Teile der Messe, der Rheinparks sowie die Rheinhallen in Köln-Deutz.

Der zweitgrößte Deal des Jahres war die Projektentwicklung Laurenz Carré in unmittelbarer Nähe zum Kölner Dom. Die Corestate konnte sich die Liegenschaft von der Gerchgroup im Forward-Deal sichern. Neben der Quartiersentwicklung mit Büro-, Gastro-, Einzelhandels- und Hotelflächen gehört auch das ehemalige Senatshotel zum Deal.

Der US-Finanzinvestor TPG Real Estate Partners hat sein Portfolio im Technologiepark in Köln-Braunsfeld nach einer Haltedauer von 2 Jahren nun wieder veräußert. TPG hatte die drei Immobilien (Forum, Neues TechnologieZentrum, Office Center West) erst Ende 2019 von der schwedischen Beteiligungsgesellschaft EQT übernommen. Dieser Portfolio-Deal landet damit auf dem dritten Platz der größten Deals 2021.

Die fünf größten Deals, die teilweise weit über der 100 Mio. EUR-Grenze liegen, machen damit fast die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens in 2021 aus. 

Käufer- & Verkäufergruppen

Investment- & Assetmanager auf Einkaufstour durch Köln

Investment- & Assetmanager haben in 2021 ihre Einkaufswagen in Köln gut füllen können. Mit einem Anteil von ca. 47 % hat die Käufergruppe fast die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens ausgemacht.

Auf der Verkäuferseite gab es einen Vierkampf. Projektentwickler / Bauträger (24 %) hatten hierbei leicht die Nase vorn. Dicht dahinter befanden sich Private Investoren / Family Offices / Eigennutzer (22 %), Banken (21 %) und Investment-/ Assetmanager (ca. 19 %).

Auch im Jahr 2021 waren internationale Investoren mit einem Anteil von 49 % wieder sehr aktiv am Kölner Markt unterwegs. Insbesondere amerikanisches und luxemburgisches Kapital wurde in Kölner Immobilien investiert. Dennoch waren mit einem Anteil von 51 % nationale Investoren ebenfalls wieder am Markt sehr präsent. Auf der Verkäuferseite war die Beteiligung der nationalen Investoren mit 79 % deutlich höher als die der Internationalen (21 %). 

Assetklassen

Büroimmobilien erobern die Spitzenposition zurück

In der Gesamtjahresbetrachtung haben Büroimmobilien immer den höchsten Anteil am Marktgeschehen in Köln. Auch in 2021 wurden mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens in die Assetklasse Büro (54,6 %) investiert. Waren Bürogebäude im 1. HJ 2021 prozentual noch im Hintertreffen, wurden in der 2. Jahreshälfte umso mehr Büroimmobilien transferiert.

Zum Halbjahr 2021 haben Mix-Used-Immobilien noch auf dem ersten Platz rangiert. In der zweiten Jahreshälfte fanden weniger Transaktionen im Bereich der Mischnutzungen statt. Dennoch reiht sich die Assetklasse mit einem Anteil von über 18,4 % hinter die Büroimmobilien ein. Die größte Transaktion dieser Assetklasse war die Projektentwicklung von der Gerchgroup, das Laurenz Carré & Senatshotel, in der Kölner Altstadt-Nord.

Nachdem Einzelhandelsimmobilien, mit Ausnahme des Lebensmitteleinzelhandels, in 2020 noch zu den Verlierern gehörten, konnte sich diese Assetklasse in 2021 etwas erholen. Mit einem Anteil von fast 10 % schiebt sich der Einzelhandel wieder an Entwicklungsgrundstücken und Logistik-/ Light Industrial-Immobilien vorbei und landet auf dem 3. Platz.

Rendite

Bruttoanfangsrenditen geben bei Büroimmobilien leicht und im Logistik-Segment stärker nach

Büroimmobilien sind nach wie vor stark nachgefragt. Die Unsicherheiten und Befürchtungen zu Beginn der Pandemie, dass Büroimmobilien durch Homeoffice-Konzepte an Bedeutung verlieren, wurde nach fast zwei Jahren nicht bestätigt. Die Leerstandsquoten sind nach einem Anstieg in 2020 im Laufe des Jahres 2021 wieder gesunken. Dennoch sind eine starke Mieterbonität und lange Mietvertragslaufzeiten zu einem noch wichtigeren Kriterium der Investoren geworden. Die Risikominimierung hat in Folge auch zu leicht sinkenden Renditen geführt. Im Vergleich zum Vorjahr (2020) bedeutet dies eine Spitzenrendite von 2,85 % (-15 Basispunkte).

Die Bedeutung von Logistik-/ Light Industrial Immobilien ist anhaltend hoch. Das Angebot, insbesondere im Kölner Stadtgebiet, kann die Nachfrage bei Weitem nicht erfüllen. Das macht sich auch in den Bruttoanfangsrenditen bemerkbar. Die geben weiter nach und lagen in der Spitze bei 3,5 %.

Lagen

Kölner Altstadt hängt andere Stadtteillagen ab

Mit einem Gesamtinvestmentvolumen von EUR 1.076 Mio. (ca. 33,2 %) thront die Altstadt-Nord wieder über allen anderen Stadtteillagen. Dies bedeutet in Summe fast ein Drittel des Gesamtumsatzes. Mit 19,3 % folgt Deutz, als einziger rechtsrheinischer Stadtteil in den TOP 5. Dicht dahinter folgt Ehrenfeld/Braunsfeld, das sich zusammengefasst mit 18,1 % ebenfalls noch im zweistelligen Prozentbereich befindet. Mit einem gewissen Abstand dahinter reiht sich die Altstadt-Süd mit 8 % ein.

Mit einem geschätzten Kaufpreisvolumen von über EUR 130 Mio. konnte sich hier Union Investment das Cäcilium sichern. Mit der Übernahme von Dream Global war die Liegenschaft Ende 2019 in das Eigentum der Blackstone übergegangen. Auf dem 5. Platz kommt Marsdorf, wo 5,1 % des Transaktionsvolumens investiert wurde. Der größte Deal dieses Stadtteils war der Verkauf der Horbeller Straße 12, welche die AVI vor 5 Jahren erworben hatte. Nach umfangreicher Sanierung und einiger Neubauergänzungen, konnte die Liegenschaft als CORE-Objekt an AEW veräußert werden.

Ausblick

Fazit und Prognose

Nach einem phänomenalen Jahresendspurt hat der Kölner Investmentmarkt um Haaresbreite das Transaktionsvolumen aus dem Rekordjahr 2019 eingeholt.

Durch die noch immer andauernde Pandemie war das Verhalten in den ersten drei Quartalen 2021 noch relativ verhalten. Trotz einiger größerer Transaktionen waren die Investoren vor allem in der ersten Jahreshälfte, ähnlich wie bereits das Jahr zuvor, eher zurückhaltend.

Das starke 4. Quartal zeigt jedoch deutlich, dass Köln sich auch in Krisenzeiten als wichtiger Investmentstandort in Deutschland behaupten kann. Vor dem Hintergrund noch ausstehender Transaktionen über den Jahreswechsel hinaus, zeichnet sich ein ebenfalls starker Jahresauftakt ab.

Die Domstadt blickt positiv in das neue Investmentjahr. Zum jetzigen Zeitpunkt ist von der zu Jahresbeginn anfänglichen Unsicherheit der Investoren nur noch wenig zu spüren. Mit unverändert hoher Nachfrage, vor allem im Segment der CORE-Produkte, steht einem erfolgreichen Jahr 2022 nur wenig im Wege.

Auch im vor uns liegenden Jahr 2022 gehen wir von einem sehr guten Gesamtjahresergebnis aus, welches sich, wie auch bereits im Jahr 2021, deutlich oberhalb des 5-Jahresdurchschnitts bewegen wird (5-Jahresdurchschnitt: EUR 2,44 Mrd.).