Top 3-Trends im Kölner Büroimmobilienmarkt
Aktuell bewegen wir uns durch eine Phase schwachen Wirtschaftswachstums, steigender Inflationsrate und immer stärker werdendem Druck auf den Leitzins. Der Kölner Büromarkt spiegelt traditionell die Bedingungen in der Gesamtwirtschaft wieder, wobei die Mietpreise nach dem Wachstum der Inflationsrate steigen oder sehr selten auch umgekehrt sinken.
Der Kölner Büroimmobilienmarkt war immer schon ein fundamentaler, solider Unternehmensstandort mit starker Makroökonomie und einem regulatorischen Umfeld, internationaler Geschäftsbeziehungen, Zugang zu Talenten, Infrastruktur und gutem Ruf.
Damit wird der Büromarkt immer robuster, doch wird die Wirtschaft diese Werte auch in 2023 schreiben?
Die Unsicherheit durch die Covid-19 Pandemie, den Krieg in der Ukraine und die Krise der Lebenserhaltungskosten wirkten sich die letzten Monate auch auf den Kölner Büroimmobilienmarkt aus. Die Covid-19 Pandemie und der Ukraine-Krieg brachte die stärkste Rezession der letzten Jahrzehnte mit sich, sodass man meinen müsste, dass ein entsprechender Rückgang der Spitzenmieten hätten verzeichnet werden müssen. Dies war jedoch nicht der Fall. Ganz im Gegenteil lag die Spitzenmiete (29 €/ m²) und die Höchstmiete (39 €/ m²) auf Rekordwerten. Woran liegt das?
Wir sehen hier eine klare Differenzierung zwischen der Nachfrage nach dem besten Büro und dem Rest, was sich darin widerspiegelt, was sowohl Investoren als auch Nutzer bereit sind hohe Preise zu zahlen, um sich ihre bevorzugten Optionen zu sichern und im „War of Talents“ eine entsprechende Arbeitsumgebung/ NewWork anbieten zu können. Nachhaltigkeit, Komfort und Kommunikation sind für die meisten Entscheidungsträger jetzt genauso wichtig wie die Ausstattung des Büros, was wir auch 2023 so erwarten.
Also was hat sich nun geändert und wie wird das die Mietpreisentwicklung in Zukunft beeinflussen? Es gibt 3 Faktoren die Einfluss auf den aktuellen Markt haben, zur Aufrechterhaltung der erstklassigen Mieten.
Flucht zur Qualität
Die Büronachfrage konzentriert sich zunehmend auf erstklassige Flächen, da sie die ESG-Ziele in Bezug auf Nachhaltigkeit erfüllen, die besten Talente anziehen und halten und Immobilien besetzten möchten, die zur Marke eines Unternehmens passen. Dies hat zur Spaltung des Büromarktes geführt; Spitzenmieten übertreffen die Miete für Sekundär- und Tertiärbestand. Im Vergleich zur Angebotslage nach der globalen Finanzkrise besteht in den letzten Jahren ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, wobei die Mieter um viele hochwertige Immobilien konkurrieren. Dies wurde durch die fehlende Verfügbarkeit von Fremdkapital für spekulative Büroentwicklungen seit der Finanzkrise verschärft und wird in absehbarer Zukunft weiterhin ein Problem sein, insbesondere angesichts der steigenden Kreditkosten, hohen Baukosten, sinkenden Renditen und sinkenden Rentabilität. Wir erwarten für 2023 eine Zunahme der Vorvermietungsaktivität, da steigende Baukosten die spekulative Entwicklung belasten und die Nutzer auf die Pipeline schauen, um sicherzustellen, dass sie ihre bevorzugten Optionen erfolgreich sichern.
Änderungen in der Mietvertragsstruktur und der Nutzungsstrategie
Vor der globalen Finanzkrise war es üblich, dass Nutzer in Erwartung eines zukünftigen Personalwachstums einen Überschuss an Büroflächen angemietet haben. Dies ist einer der Hauptgründe für den dramatischen Rückgang der Spitzenmieten in den frühen 2000er Jahren, nachdem nach dem Platzen der dot.com-Blase erhebliche Mengen unbesetzter, hochwertiger Flächen wieder auf den Markt gebracht wurden. Die weit verbreitete Einführung flexibler Flächen auf dem Markt und die Einführung von Optionen für zusätzliche Flächen in traditionellen Mietverträgen hat die Gefahr einer großflächigen Freigabe von Mieterflächen während Abschwüngen verringert und dazu beigetragen, ein stabiles Spitzenmietniveau aufrechtzuerhalten. Diese Trends werden die Nutzer in den kommenden Jahren deutlich mehr berücksichtigen und bei Mietverträgen entsprechende Flexibilität einfordern.
NewWork/ Flexibles Arbeiten
In der heutigen Arbeitswelt stehen flexible Arbeitsbedingungen und das Konzept von New Work im Fokus vieler Unternehmen. Diese Veränderungen sind vor allem auf die neuen Wünsche und Bedürfnisse der Mitarbeiter zurückzuführen, die sich im Laufe der Zeit stark verändert haben. Früher ging es bei der Arbeit vor allem darum, den Lebensunterhalt zu sichern. Doch mittlerweile hat sich die Rolle der Arbeit im Leben der Menschen verändert. Viele Mitarbeiter streben nach einem ausgewogenen Verhältnis zwischen Arbeit und Freizeit, nach mehr Selbstverwirklichung und persönlichem Wachstum. Sie wollen nicht mehr nur im Hamsterrad stecken, sondern flexibel arbeiten und ihre Arbeitszeit selbstbestimmt gestalten können. Diesen Wünschen tragen Unternehmen immer häufiger Rechnung, indem sie ihren Mitarbeitern flexible Arbeitszeiten, Home-Office-Optionen und andere Möglichkeiten zur Selbstbestimmung anbieten. Viele Unternehmen haben erkannt, dass zufriedene Mitarbeiter produktiver und motivierter sind, und dass flexible Arbeitsbedingungen dazu beitragen können, Talente zu gewinnen und zu halten.
Ein wichtiger Aspekt von New Work ist auch die Möglichkeit zur Weiterbildung und persönlichen Entwicklung. Viele Mitarbeiter suchen nach Jobs, die ihnen die Möglichkeit bieten, neue Fähigkeiten zu erlernen und sich weiterzuentwickeln. Unternehmen, die ihren Mitarbeitern diese Möglichkeit bieten, haben oft einen Wettbewerbsvorteil, da sie talentierte Mitarbeiter anziehen und halten können.
Insgesamt lässt sich sagen, dass sich die Arbeitswelt und die Wünsche der Mitarbeiter im Laufe der Zeit stark verändert haben. Unternehmen, die diese Veränderungen erkennen und darauf reagieren, werden in Zukunft erfolgreich sein und talentierte Mitarbeiter anziehen und halten können. Flexible Arbeitsbedingungen und New Work-Konzepte sind dabei ein wichtiger Schritt in die richtige Richtung.
