Kölner Bürovermietungsmarkt zeigt sich zum Halbjahr 2024 nach korrigierter Erwartungshaltung lebendig
Der Kölner Bürovermietungsmarkt präsentiert sich zum Halbjahr 2024 überraschend lebhaft, allerdings auf niedrigerem Niveau als in den Vorjahren. Zu dieser Einschätzung kommen die Büroexperten von Larbig & Mortag Immobilien, nachdem die Erwartung an neue Büroanmietungen bereits im Vorfeld stark nach unten korrigiert wurde. Moderne Büros in der Innenstadt sind die Gewinner. Dadurch steigt die Spitzenmiete auf über 32 €/ m² und die Höchstmiete auf knapp 40 €/ m². Mit rund 52.000 m² Bürofläche, wurden in Köln im ersten Halbjahr 2024 circa 25% weniger vermietet als noch im Vorjahreszeitraum.
- Flächenumsatz von rund 52.000 m² (25 % weniger als im 1. Halbjahr 2023)
- Spitzenmiete steigt um ca. 5 Prozent auf 32,62 EUR/ m² (1. Halbjahr 2023: 31 €/ m²)
- Leerstandsquote steigt auf 4,6 Prozent
- Moderne Büros in zentralen Lagen sind die Gewinner
- Nachfrage lebendig auf niedrigem Niveau
- Gesundheitsbranche dominiert bei kleinteiliger Nachfrage unter 500 m²
Mit rund 52.000 Quadratmetern vermieteter Bürofläche schließt der Kölner Bürovermietungsmarkt das 1. Halbjahr 2024 ab. Das entspricht einem Rückgang von 25 Prozent zum Vorjahreszeitraum und 60 Prozent zum 5-Jahres-Durchschnitt (127.000 m²). Die bedeutendsten Abschlüsse waren die Anmietung von Ströer mit ca. 3.500 m², SVA mit ca. 2.500 m² und Worley Projects mit ca. 2.340 m², alle drei in Ehrenfeld. Darüber hinaus haben die Vella-Group mit ca. 1.269 m² in Zollstock sowie Cannamedical Pharma mit ca. 1.039 m² am Butzweilerhof Flächen angemietet. Zusätzlich wurden zwei Event-/Sportkonzepte in den Marktzahlen erfasst: BuddyBash mit ca. 2.579 m² und Element Boulder mit ca. 1.500 m². Auch zum Halbjahr 2024 fehlen Vertragsabschlüsse über 5.000 m² im Markt vollständig. Sie sind jedoch im Jahresverlauf 2024 absehbar. So prüft z.B. die Stadt Köln derzeit die gesamte Nutzung des Neubauprojekt Rossio in der MesseCity mit ca. 25.000 m².
Die Nachfrage liegt mit 52.000 m² auf dem niedrigsten Halbjahresniveau der letzten 15 Jahre. Das 2. Quartal 2024 konnte mit lediglich 23.000 m² vermittelter Bürofläche zum Halbjahresergebnis beitragen. Die langen Entscheidungsprozesse auf der Mieterseite verlangsamen zusätzlich das Transaktionsgeschehen. Weiterhin spielen bei den Standortentscheidungen auch die aktuelle Rezession und Inflation, aber vor allem auch der Arbeitsmarkt, NewWork, Digitalisierung und drohende Disruption durch KI eine wichtige Rolle. Dabei ist der Arbeitsmarkt am schwersten zu gewichten, da dieser eine direkte Auswirkung auf die Wertschöpfung der Unternehmen hat und schlussendlich auf den Flächenbedarf.
Die Nachfrage wird im 2.Quartal 2024 im kleinteiligen Bereich unter 500 m² durch die Gesundheitsbranche dominiert. Hier fragen vermehrt vor allem Physiotherapeuten, Orthopäden, Zahnärzte oder Konzepte aus dem Fitnessbereich nach. Da es kaum genehmigte und zeitgleich vakante Praxisflächen in Köln gibt, müssen die Nutzer mit langen Nutzungsgenehmigungsprozessen von bis zu 12 Monaten rechnen. Um dem entgegenzuwirken, hat Larbig & Mortag u.a. mit dem Eigentümer der Liegenschaft Arnikaweg 3 in Köln eine Umplanung in ein Ärztehaus vorangetrieben.
Die Leerstandsquote steigt im Halbjahresvergleich leicht von 4,3 Prozent auf nun 4,6 Prozent an. Damit nähert sich der Leerstand der 5 Prozent-Hürde, welche als ideale Grundlage für ausreichend Umzugsbewegungen in einer Großstadt gilt. Weiterhin ist der Leerstand differenziert nach Größenklassen und Lagen zu unterscheiden. So haben Unternehmen mit erschwerten Bedingungen zu kämpfen, um einen attraktiven und modernen Bürostandort in zentraler Innenstadtlage zu finden. Angebotsengpässe im hochwertigen Bürosegment gibt es vor allem im Bereich 100 m² bis 300 m² und 700 m² bis 1.000 m² in Innenstadtlage. Hier wird sich das Angebot bis Ende des Jahres weiter deutlich verringern. Dagegen ist das Angebot an Büroflächen in manch anderen Teillagen und vor allem in Stadtrandlagen vielfältiger.
Der Anteil an Unter- oder Nachvermietungsflächen ist weiter leicht gestiegen und bildet circa sieben Prozent des Angebotes am Markt ab. Es ist mit einer weiteren Zunahme zu rechnen, da sich der Homeofficeanteil in den Unternehmen etabliert hat und überschüssige Mietflächen z.T. abgegeben werden sollen. In zentralen Lagen und in bestimmten Größenklassen können diese Unter- oder Nachvermietungsflächen ein willkommener Ausgleich zum geringen Angebot sein. In Randlagen, wo die Vermieter oftmals ohnehin mit großflächigen Vakanzen zu kämpfen haben, befeuern diese Flächenreduzierungen den Leerstand zunehmend.
Im Hinblick auf das Baugeschehen und Projektentwicklungsvolumen ist der aktuelle Druck auf den Gewerbeimmobilienmarkt durch die veränderten Marktparametern ebenfalls zu spüren. Der überwiegende Anteil der Bürohausprojekte wird durch die Änderungen im Zinsniveau, der derzeit immer noch hohen Baukosten und der geringeren Nachfrage zurückgestellt, neukalkuliert oder verschoben. Somit werden sich die Fertigstellungsvolumina der Jahre 2025 bis 2027 weiter nach hinten verschieben. Die fehlenden Neubauten werden bei einem Nachfrageanstieg der Angebotsseite fehlen und die Leerstandsquote wird weiter sinken. Als Folgewirkung werden Unternehmen mit steigenden Mieten rechnen müssen.
Die Durchschnittsmiete schließt zum Halbjahr mit ca. 18,00 €/ m² ab. Damit ist der prognostizierte Anstieg im Vergleich zum Vorjahresergebnis (1. HJ 2023: 17,00 €/ m²) realisiert worden. Die Spitzenmiete liegt mit circa 32,62 €/ m² erneut über dem Vorjahreswert (1. HJ 2023: 31,00 €/ m². Die Höchstmiete ist um 10 Prozent angestiegen und kratz somit an der 40,00 €/ m²-Marke (1. HJ 2023: 36,00 €/ m²).
115 Vermietungen wurden im Halbjahreszeitraum (1. HJ 2023: 125) erfasst und ausgewertet. Damit sinkt zum vierten Mal in Folge die Transaktionsanzahl in der Kölner Bürovermietung.
Die weitere Entwicklung des Kölner Büroimmobilienmarkt wird von vielfältigen Faktoren abhängen. Darunter das Wirtschaftswachstum, Rückgang des Zinsniveau für Immobilienfinanzierungen und Investitionen ausländischer Immobilieninvestoren für eine Belebung der Neubautätigkeit, moderne Arbeitsplatzkonzepte und Steigerung der Büroauslastung, Nachhaltigkeit und Modernisierung sowie Ausbau der digitalen Infrastruktur.
Gewinner werden weiterhin moderne und zentrale Büroflächen sein. Der Wettbewerb um neue Mitarbeiter (War for Talents) beflügelt diesen Trend und wird sich weiter verschärfen. Unternehmen reduzieren somit derzeit eher ihren Flächenbedarf zugunsten zentraler Büros mit urbaner Infrastruktur. Die Mietpreise werden damit, trotz niedriger Transaktionszahlen, stabil auf hohem Niveau bleiben. Mietpreise von über 30,00 €/ m² werden zum Standard in zentralen Innenstadtlagen werden.
Die Experten von Larbig & Mortag Immobilien rechnen damit, dass der Büroflächenumsatz bis zum Jahresende 2024 bei deutlich unter 200.000 m² liegen wird. Damit liegt der Flächenumsatz weiterhin signifikant unter dem 10-Jahres-Durchschnitt (ca. 283.000 m² p.a.).
Die finalen Zahlen zum 1. Halbjahr 2024 wird Larbig & Mortag Immobilien in der 28. KW ermitteln und anschließend seinen umfangreichen Marktbericht auf https://www.larbig-mortag.de/marktberichte.html veröffentlichen.
