Der Kölner Bürovermietungsmarkt - 1. Halbjahr 2019

Dabei ist die Entwicklung, insbesondere für die Anbieterseite von Büroimmobilien, vorteilhaft. Da sich das Angebot an Büroflächen in Köln weiter stark verringert hat, steigen im gleichen Maße nun auch die Büromieten an. Deutliche Steigerungen gab es vor allem in der Spitzenmiete (25,60 EUR/ m², + 21,90 Prozent) und der Höchstmiete (29,00 EUR/ m², + 28,90 Prozent). Aber auch die Durchschnittsmiete stieg um 11,70 Prozent auf 14,18 EUR/ m² an.

Die Mietpreissteigerungen sind zusätzlich durch die weiterhin steigenden Baukosten zu erklären. Diese Entwicklung ist erneut ein Warnsignal für alle Nachfrager von Büroimmobilien, da sich der Markt in den kommenden zwei bis drei Jahren nicht gravierend ändern wird. Bürosuchende ab 1.000 m² Nutzfläche sollten sich mit dieser Thematik mit einer Vorlaufzeit von mehr als 16 Monaten beschäftigen. Interessenten in der Größenordnung ab 5.000 m² empfiehlt Larbig & Mortag eine Vorlaufzeit von 24 Monaten.

Die Vermietungsleistung konnte im ersten Halbjahr 2019 mit 134.000 m² deutlich über dem Vorjahreswert von 105.000 m² abschließen. Larbig & Mortag konnte in diesem Zeitraum drei der fünf Top-Vermietungen über 5.000 m² realisieren. Als besonderen Deal konnten wir circa 16.000 m² an die Sparkasse KölnBonn im Neubauprojekt kite Butzweilerhof vermitteln. Damit startet Larbig & Mortag sehr erfolgreich in das Jahr 2019. 

Das Leerstandsniveau sinkt weiter deutlich auf nun 2,51 Prozent (Vorjahr: 3,60 Prozent). Weiterhin positiv zu bewerten ist das gestiegene Potential an Flächen im Bau, welche zukünftig für ein neues Büroflächenangebot sorgen werden. Neubaufertigstellungen mit noch verfügbaren Flächen sind dagegen weiterhin Mangelware am Kölner Bürovermietungsmarkt. Die Fertigstellungsrate wird in den kommenden Jahren aber auf Grund diverser Bautätigkeiten weiter ansteigen.

Die Entwicklung wird sich bis Ende 2019 weiter fortsetzen. Daher lautet unsere Empfehlung an unsere beiden Kundengruppen (Anbieter wie Nachfrager) weiterhin: Vermieter sollten Projektpotentiale realisieren und dem Markt zeitnah zuführen. Dabei wäre eine spekulative Errichtung von Bürogebäuden wünschenswert. Mieter müssen sich frühzeitig mit der Bürosuche beschäftigen, um keine Zwangslage zu erfahren.

Im bundesweiten Vergleich der TOP 7 Städte liegt die Domstadt mit einer vermittelten Bürofläche von circa 134.000 m² zum Halbjahr weiterhin im unteren Drittel. Die Spitzen- und Durchschnittsmieten am Kölner Büromarkt haben stark zugelegt, jedoch befinden sich auch die Vergleichsmärkte in einem Aufwärtstrend. Die Leerstandsquote mit aktuell circa 2,51 Prozent nähert sich den Werten aus München (2,10 Prozent) und Stuttgart (2,40 Prozent) stetig an.

Der Kölner Büroimmobilienmarkt erzielt im 1. Halbjahr 2019 einen Büroflächenumsatz von circa 134.000 m² und übertrifft somit das 1. Halbjahr 2018 (105.000 m²) deutlich. Trotz des weiterhin abnehmenden Leerstandes und der gleichbleibend hohen Nachfrage kann somit ein guter Wert erzielt werden. Insbesondere die Vorvermietungsquoten und Großabschlüsse ab 5.000 m² in Neubauprojekten tragen einen großen Teil zu dem positiven Ergebnis bei.

Die Anzahl an Abschlüssen in der Größenordnung hat im Vergleich zum 1. Halbjahr 2018, in welchem lediglich drei Abschlüsse mit insgesamt circa 16.600 m² erzielt wurden, deutlich zugelegt. Insgesamt konnten fünf Abschlüsse in der Größenordnung über 5.000 m² im 1. Halbjahr abgeschlossen werden. Hierbei wird allein durch die Vermietung an die Sparkasse KölnBonn mit circa 16.350 m² das Vorjahresergebnis erzielt. Mit den vier weiteren Vermietungen im 1. Halbjahr 2019 ergibt sich eine Vermietungsleistung von knapp 41.000 m².

Im erfahrungsgemäß starken Kernmarkt bis 1.000 m² konnten im 1. Halbjahr 2019 161 der insgesamt 188 Vermietungen registriert werden (1. Halbjahr 2018: 194 von 209). Die Vermietungsleistung in diesem Segment liegt mit circa 53.000 m² sowie einem Anteil von 37,70 Prozent (1. Halbjahr 2018: 62.500 m² und 60,00 Prozent) weit unter dem Vorjahresendergebnis, zeigt jedoch auch, wie groß der Anteil an Großvermietungen im 1. Halbjahr 2019 ist.

Der Bereich der KMU (kleine und mittelständische Unternehmen bis zu 60 Mitarbeitern) bildet jedoch erneut eine solide Basis des Gesamtmarktes und zeigt sich wiederholt als eines der wichtigsten und nachhaltigsten Segmente mit Transaktionen sowohl von lokalen Unternehmen als auch nationalen und internationalen Großkonzernen.

Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist die Anzahl an Transaktionen zwischen 1.000 m² und 2.000 m² gestiegen (1. Halbjahr 2018: 9 Vermietungen, 19.000 m²). Die Vermietungsleistung in diesem Bereich ist positiv zu bewerten und trägt mit einem Gesamtanteil von circa 17,00 Prozent bei. 15 Vermietungen mit einer Vermietungsleistung von circa 22.000 m² wurden in der ersten Jahreshälfte 2019 gezählt. 

Auch in diesem Halbjahr nehmen die Vermietungen im Bereich 2.000 m² bis 5.000 m² weiterhin ab. Trugen im 1. Halbjahr 2018 noch 11 Vermietungen in diesem Bereich zu dem Gesamtergebnis bei, so sind es im 1. Halbjahr 2019 lediglich sieben Vermietungen.

Insbesondere durch die hohe Anzahl an Vermietungen im Bereich von über 5.000 m², steht den Suchenden im Bereich 2.000 m² bis 5.000 m² oftmals keine verfügbare Fläche mehr zur Verfügung. Dieser Trend hatte sich bereits im 1. Halbjahr 2018 in den Neubauprojekten abgezeichnet. 

Wie bereits im Büromarktbericht für das Gesamtjahr 2018 prognostiziert, hat die Leerstandsquote nochmals deutlich abgenommen und liegt nach dem 1. Halbjahr 2019 bei 2,51 Prozent. Im Vergleich zum 1. Halbjahr 2018 (3,60 Prozent) hat der Leerstand somit nochmals um 1,10 Prozentpunkte abgenommen.

Es ist damit zu rechnen, dass der Leerstand auch im 2. Halbjahr 2019 weiterhin abnehmen und sich bis zum Jahresende knapp über der 2,00 Prozentmarke einpendeln wird.

Die TOP 3 Branchen Immobiliensektor, Banken/Finanzen sowie Information/Kommunikation nehmen mit circa 60.000 m² vermieteter Bürofläche einen Gesamtanteil von circa 45,00 Prozent der Gesamtvermietungsleistung ein. Die Anmietungen der Immobilienbranche (insbesondere Co-Working Anbieter) und des Banken/Finanzsektors liegen Kopf an Kopf mit jeweils circa 20.700 m² vermittelter Bürofläche auf den Spitzenplätzen der Branchenverteilung. Dies entspricht jeweils circa 15,50 Prozent Marktanteil. Beachtlich sind hierbei auch die erzielten Durchschnittsmieten mit 17,38 EUR/ m² und 18,23 EUR/ m² sowie Höchstmieten mit 25,00 EUR/ m² und 26,00 EUR/ m². Der Trend der Coworking Anbieter, weiterhin große und hochwertige Flächen in sehr guten Lagen anzumieten, setzt sich auch in der ersten Jahreshälfte 2019 fort. Zu den circa 20.774 m² vermieteten Flächen in diesem Sektor tragen insbesondere die beiden Vermietungen an wework in den Objekten Haus am Friesenplatz mit circa 5.200 m² sowie in den Wallarkaden am Rudolfplatz mit circa 7.000 m² bei. Die drittstärkste Branche des Halbjahres 2019 ist die Informations- und Kommunikationsbranche mit einer Vermietungsleistung von circa 19.209 m² und einem Marktanteil von 14,34 Prozent. 

Die in der Vergangenheit grundsätzlich starken Branchen der Dienstleistungen und der Beratungssektor folgen auf den weiteren Plätzen.

Bei der Gewichtung der Rheinseiten haben die linksrheinischen Lagen (80,50 Prozent) den Abstand zu den rechtsrheinischen Lagen (19,50 Prozent) im Vergleich zum 1. Halbjahr 2018 mit Linksrheinisch 82,00 Prozent und Rechtsrheinisch 18,00 Prozent konstant gehalten. Durch die weiterhin hohen Bauaktivitäten im Bereich Mülheim ist mit einem Anstieg im Rechtsrheinischen zu rechnen. Jedoch könnte dies durch zukünftige Abschlüsse in Neubauprojekten im Bereich Ossendorf wieder ausgeglichen werden.

Zur Mitte des Jahres 2019 befinden sich circa 202.000 m² Büroflächen im Bau, welche in den Jahren 2019 bis 2020 fertiggestellt werden. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (circa 206.000 m²) bleibt die Bauaktivität trotz des sinkenden Leerstandes und der gleichbleibend hohen Nachfrage auf dem gleichen Niveau. Dies ist weiterhin auf die mitunter geringe Auswahl an verfügbaren Grundstücken und die somit limitierten Entwicklungsmöglichkeiten zurückzuführen. Auch  aufgrund gestiegener Baukosten sind gewisse Vorvermietungsquoten notwendig, was oftmals den Baubeginn zeitlich verzögert.

Die größten Bauvolumina befinden sich im rechtsrheinischen Deutz und Mülheim sowie in den linksrheinischen Teilmärkten Ehrenfeld und Ossendorf. Aufgrund verschiedener Projektentwicklungen, insbesondere im Bereich Ossendorf, ist davon auszugehen, dass die Bauaktivität auch bis zum Jahresende weiterhin auf dem identischen Niveau bleibt. Die bisher geringe Fertigstellungsquote wird sich zum Jahresende durch diverse Bauabschlüsse noch deutlich nach oben korrigieren.

Im 2. Halbjahr 2019 ist damit zu rechnen, dass die Vermietungsleistung weiterhin auf dem Niveau des ersten Halbjahres bleiben wird und somit ein gutes Gesamtjahresergebnis prognostiziert werden kann. Mit Blick auf den 10-Jahresschnitt ist davon auszugehen, dass in diesem Jahr eine Gesamtvermietungsleistung von circa 290.000 m² Bürofläche erzielt werden kann.

Wie prognostiziert, wurde die Leerstandsquote von 3,00 Prozent bereits zum Halbjahr deutlich unterschritten. Diese Entwicklung wird sich mit Hinblick auf die Vermietungsleistung und die bevorstehenden Fertigstellungen von Neubauprojekten nicht verändern. Somit kann zum Jahresende mit einer Leerstandsquote von knapp über 2,00 Prozent gerechnet werden.

Die Höchstmiete wurde bereits im ersten Halbjahr auf einem Peak erfasst und es ist nicht davon auszugehen, dass die 29,00 EUR/ m² im 2. Halbjahr übertroffen werden. Auch bei der Spitzenmiete war ein enormer Anstieg im 1. Halbjahr zu verzeichnen, der Wert von 25,60 EUR/ m² wird daher bis Jahresende voraussichtlich bestehen bleiben. Der durchschnittliche Preis für Büroflächen pro Quadratmeter wird bis Jahresende weiterhin ansteigen. Es wird eine Durchschnittsmiete von circa 14,50 EUR/ m² prognostiziert.

Zudem ist mit weiteren Großabschlüssen im Bereich von über 5.000 m² zu rechnen, welche maßgeblich zum Erreichen des prognostizierten Gesamtvermietungsergebnisses beitragen werden. In dem Größensegment bis 2.000 m² ist die Nachfrage weiterhin ungebrochen hoch, daher wird hier die Anzahl der Vermietungen des 1. Halbjahres bis zum Jahresende verdoppelt.

Die in den ersten beiden Quartalen fertiggestellten Immobilien reichen bei weitem nicht aus, um die derzeitige Nachfrage- bzw. Angebotssituation zu verbessern. Im 2. Halbjahr werden die Fertigstellungen deutlich zunehmen, aufgrund der hohen Vorvermietungsquote der Neubauten wird dies jedoch keine Entspannung des Flächenangebotes mit sich bringen.

Durch die weiterhin stabile Wirtschaftslage ist mit keinen negativen Auswirkungen auf dem Kölner Büromarkt zu rechnen.

Den Kölner Büromarktbericht jetzt als PDF herunterladen: Kölner Büromarktbericht 1. HJ 2019  (2,5 MB)