Der Kölner Bürovermietungsmarkt 2018 - 1. HJ

von Sanela Hodovic

von Sanela Hodovic

Wie sieht Larbig & Mortag den Kölner Büromarkt? Das erste Halbjahr 2018 hat im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mit gegensätzlichen Rahmendaten abgeschlossen. Die Durchschnittsmiete stieg um 3 Prozent auf 12,70 EUR/ m². Die Spitzenmiete (21,00 EUR/ m²) und die Höchstmiete (22,50 EUR/ m²) bleiben konstant. Die Vermietungsleistung sinkt um 34 Prozent (von 158.500 m² auf 105.000 m²) sowie der Leerstand um 25 Prozent (von 4,8 Prozent auf 3,6 Prozent). Dabei verteilt sich zusätzlich die Vermietungsleistung mit knapp über 80 Prozent auf die linksrheinische Stadtseite.


"Vor allem im Bereich ab 1.000 m² sind in zentralen Lagen kaum noch kurzfristige Vakanzen vorhanden. So müssen Unternehmen entweder höhere Mieten, einen Umzug in dezentrale Lagen oder eine Vorlaufzeit von bis zu 2,5 Jahren für den Bezug eines Neubaus (je nach Dauer des Baugenehmigungsverfahrens) in Kauf nehmen. Das Ausweichen auf flexible Arbeitsplatzkonzepte (z. B. Coworking) löst dieses Problem nur temporär. Neubaufertigstellungen mit vakanten Büroflächen sind weiterhin Mangelware am Kölner Bürovermietungsmarkt. Der Vermietungsstand bei Projekten im Bau liegt bei 60 Prozent. In 2018 werden weniger als 60.000 m² Neubaubüroflächen fertiggestellt, was erneut einen historisch niedrigen Wert bedeutet.

Diese Entwicklung spiegelt die Erwartungen unserer Experten wider, da sich der deutliche Leerstandsabbau und der Mangel an Projektentwicklungen der letzten Jahre nun auch im Mangel an verfügbaren Mietflächen äußern. Darüber hinaus führt der positive Trend am Arbeitsmarkt dazu, dass die Unternehmen fast ausschließlich Flächenvergrößerungen vornehmen. Daher lautet unsere Empfehlung an unsere beiden Kundengruppen: Vermieter sollten Projekte auch ohne Vorvermietungsquote realisieren – einigen Vermietern gibt diese Strategie bereits recht. Mieter müssen sich frühzeitig mit der Bürosuche beschäftigen, um keine Zwangslage zu erfahren."

Kurzübersicht des ersten Halbjahres 2018


Städtevergleich

Im bundesweiten Vergleich schneidet der Kölner Bürovermietungsmarkt mit 105.000 m² vermittelter Bürofläche zum 1. Halbjahr 2018 als niedrigstes Ergebnis der letzten 5 Jahre ab. Sowohl die Vermietungsleistung, als auch Durchschnittsmiete und insbesondere die Spitzenmiete können im Wettbewerb mit den TOP 7 nicht mithalten. Die Leerstandsquote nähert sich den Marktverhältnissen von München, Stuttgart und Berlin immer weiter an.

Stockender Büroimmobilienmarkt!

Der Kölner Büroimmobilienmarkt beendet das 1. Halbjahr 2018 mit einem um 51 Prozent niedrigerem Ergebnis (1. Halbjahr 2017: 158.500 m²) gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Die bereits in den vergangenen Jahren absehbare Entwicklung der deutlich sinkenden Leerstandsquote trifft nun weiterhin auf eine hohe Nachfrage, welche nicht mehr gedeckt werden kann. Wenige Großvermietungen über 5.000 m² prägen die historisch niedrige Vermietungsleistung des 1. Halbjahres 2018.

Drei Abschlüsse über 5.000 m²

Im 1. Halbjahr 2018 konnten lediglich drei Vermietungen über 5.000 m² erfasst werden. Dies trägt unter anderem zur niedrigen Gesamtvermietungsleistung bei. In Summe konnten in diesem Größensegment ca. 16.600 m² vermietet werden. Dies entspricht einem Vermietungsanteil von circa 16 Prozent. Der größte Abschluss konnte zu Beginn des Jahres durch einen Neubau für das Unternehmen Grüner Punkt mit 6.000 m² im rechtsrheinischen AirportBusinessPark im Stadtteil Gremberghoven realisiert werden. Dicht darauf folgt ein erneuter Mietvertragsabschluss der Design Offices GmbH mit 5.600 m² in dem Neubauprojekt „Kaiserhof“ vis-á-vis zum Mediapark und dem Projektstart des Neubaus „The Ship“ in Köln Ehrenfeld, welchen die Firma Fond Of mit circa 5.000 m² als Hauptmieter beziehen wird.

Drei Vermietungen zwischen 2.000 m2 und 5.000 m²

Auch in dem Segment zwischen 2.000 m² und 5.000 m² konnten nur drei Vermietungen mit einem Gesamtvolumen von 6.448 m² gezählt werden. Dies entspricht einem Gesamtanteil von nur 6,1 Prozent. Das in den Vorjahren sehr starke Segment musste im 1. Halbjahr 2018 zunächst Federn lassen. Viele Bürosuchende in diesem Bereich konnten am Büroimmobilienmarkt keine geeigneten Büroflächen finden und sind weiterhin auf der Suche oder mussten die Bestandsflächen zunächst verdichten und optimieren. Die drei Abschlüsse wurden durch die BG ETEM mit 2.300 m² in Bayenthal, der Align Technology GmbH mit 2.148 m² in Marsdorf und der Ströer SE 2.000 m² ebenfalls in Bayenthal erzielt. 

Kaum Abschlüsse zwischen 1.000 m² und 2.000 m²

Im Vergleich zu den Vorjahresergebnissen (1. Halbjahr 2017: 25 Vermietungen, 1. Halbjahr 2016: 22 Vermietungen) sind die neun gezählten Transaktionen im 1. Halbjahr 2018 historisch niedrig zu bewerten. Mit einer Gesamtvermietungsleistung von ca. 15.500 m² tragen diese immerhin noch mit 14,68 Prozent zum Halbjahresergebnis bei. Nennenswerte Abschlüsse sind hier die Anmietungen der Bank für Sozialwirtschaft mit knapp 2.000 m² im Rheinauhafen und 1.900 m² der IBM Deutschland GmbH in der Innenstadt.

Starker Kernmarkt bis 1.000 m²

Der bekanntlich starke Kernmarkt bis 1.000 m² trägt im 1. Halbjahr 2018 mit erstaunlichen 53,78 Prozent zum Gesamtergebnis bei. Noch beeindruckender ist die Anzahl der gezählten Einzelvermietungen in diesem Teilvermietungsbereich. Mit 194 von 209 Vermietungen zeigt sich erneut die Bedeutsamkeit und der Einfluss der kleinen und mittelständischen Unternehmen (KMU bis ca. 60 Mitarbeiter). Aber auch namhafte Unternehmen wie die Deutsche Post, die Lanxess AG und die Birkenstock GmbH & Co. KG haben durch Mietvertragsabschlüsse in diesem Segment ihren Anteil beigetragen.

Leerstandsquote fällt weiter!

Trotz der verhaltenen Vermietungsleistung im ersten Halbjahr, weit unter dem 10-Jahresniveau, sinkt der Leerstand kontinuierlich weiter und erreicht einen aktuellen Wert von 3,6 Prozent.  

Seit 2010 ist der Leerstand in Folge konstant gesunken und wird sich auch im 2. Halbjahr 2018 und 2019 weiter verringern. Der Flächenabbau konzentriert sich weiterhin auf die Innenstadtlagen sowie die guten citynahen Lagen, wie die infrastrukturell gut angebundenen Gewerbegebiete Technologiepark in Ehrenfeld/Braunsfeld, der Butzweilerhof in Ossendorf und der AirportBusinessPark in Gremberghoven. 

Auch die aktuell im Bau befindlichen Bürogebäude führen erneut nicht zur nachhaltigen Erhöhung des Flächenangebotes. Positiv zu bewerten ist die Anzahl der neu projektierten Büroimmobilien im 1. Halbjahr 2018, die zu einem positiven Verlauf der Leerstandsquote und einer höheren Vermietungsleistung in den kommenden 3 bis 5 Jahren führen werden. Insbesondere der Mut der Projektentwickler, die nun auch spekulative Büroneubauten auf dem Kölner Markt platzieren, werden perspektivisch belohnt.

Branchenverteilung TOP 3

Insbesondere der Dienstleistungssektor an erster Stelle mit 17,67 Prozent und 18.553 m² vermieteter Fläche zeigt erneut die Bedeutung dieser Branche für Köln. In 2017 arbeiteten etwa 84 Prozent der Beschäftigten Kölner im Dienstleistungssektor. Die Branche Handelsunternehmen steht mit 10.411 m² vermieteter Bürofläche und einem Anteil von 9,91 Prozent auf diesem guten Platz. Unter anderem hat die Großanmietung von circa 5.000 m² der Firma Fond OF im Neubau „The Ship“ im Szeneviertel Ehrenfeld dazu beigetragen. Ebenfalls präsentiert sich die Immobilienbranche mit 8,55 Prozent und 8.979 m² unerwartet stark, profitiert hier aber vor allem vom Coworking-Trend und der Anmietung des Anbieters Design Offices im Neubauprojekt Kaiserhof mit circa 5.600 m². Die in Vergangenheit unter den Spitzenplätzen vertretenen Branchen Öffentliche Verwaltung, Beratung, und Medien/Werbung reihen sich hinter diesen TOP 3 ein und werden zum Jahresende noch weiter zulegen und die Branchenverteilung verändern.

Teilmärkte

Standorte: Lage-Ranking

Unattraktive Rheinseite oder mangelndes Flächenangebot? Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum verschiebt sich die Flächennachfrage deutlich auf die linksrheinische Stadtseite mit der nach wie vor sehr gut funktionierenden Innenstadtlage. Diese konnte mit einen Anteil von 82 Prozent (2017: 65 Prozent, 2016: 54 Prozent) zum dritten Mal in Folge zulegen. Der sogenannten Schäl Sick (rechtsrheinisches Köln) fehlt es aktuell an verfügbaren großflächigen Büroangeboten. Auch bei dieser Statistik ist zum Jahresende 2018 und den kommenden Jahren von einem ausgeglicheneren Ergebnis wie in den Vorjahren auszugehen, da die Bauaktivität beispielsweise in Mülheim konstant gesteigert wird, wenn doch das Angebot im linksrheinischen nach wie vor in der Breite besser aufgestellt ist.

Im Ranking der Büromarktlagen innerhalb Kölns liegt die Innenstadt mit 42 Prozent weit vor dem zweitplatzierten Ehrenfeld/Braunsfeld mit 16 Prozent und dem rechtsrheinischen AirportBusinessPark in Gremberghoven mit 10 Prozent Marktanteil. In den Stadtteilen Deutz und Mülheim konnten im 1. Halbjahr nur Vermietungen mit insgesamt 4.425 m² (1. Halbjahr 2017 zwei Großvermietungen in Deutz mit 37.000 m²) gezählt werden. Dies entspricht einem Marktanteil von lediglich 4,4 Prozent. 

Bauaktivität nicht ausreichend!

In Köln befinden sich zum 1. Halbjahr 2018 ca. 206.000 m² Büroflächen im Bau, welche im Laufe des zweiten Halbjahres 2018 und 2019 fertiggestellt werden. Die im Bau befindlichen Flächen stehen weiterhin über dem Mittelwert der letzten fünf Jahre (ca. 147.000 m²). Allerdings können die aktuell fertiggestellten Bauten durch einen hohen Vorvermietungsstand den Nachfrageüberhang erneut nicht ausgleichen.

Die größten Bauvolumina befinden sich aktuell in der Innenstadt, Deutz und Kalk. Es ist davon auszugehen, dass im Laufe des zweiten Halbjahres weitere ausgewählte Projekte hinzukommen, die ohne die sonst notwendige Vorvermietungsquote spekulativ errichtet werden.

Aussichten für das Jahr 2018

Die Experten im Bereich Bürovermietung von Larbig & Mortag Immobilien rechnen mit einem Jahresendergebnis im 10-Jahrestrend von circa 288.000 m². Die Anzahl an aktuell auf dem Markt befindlichen großen und mittleren Gesuchen zwischen 2.000 m² und 5.000 m² sowie über 10.000 m² lassen aber auch eine darüber hinaus gehende Prognose der Vermietungsleistung zu. Die Wertung einer Transaktion wird maßgeblich davon abhängen, ob der Baustart für eine Projektentwicklung noch in 2018 erfolgt. Es ist davon auszugehen, dass in 2018 diverse Projektanmietungen erfolgen werden, den Büromarkt mit Baubeginn aber erst in 2019 beflügeln.

Auf Grund der Leerstandsentwicklung und dem Mangel an spekulativem Neubau werden die Mietpreise im Jahresverlauf weiter ansteigen. Die Spitzenmiete wird bei knapp 22,00 EUR/ m² und die Durchschnittsmiete bei 13,00 EUR/ m² liegen. Auf Grund dieser Entwicklung werden Unternehmen mit auslaufenden Mietverträgen aus 2008 bis 2013 einen deutlichen Mietpreisanstieg bzw. einen Umzug in dezentrale Citylagen hinnehmen müssen.

Die Nachfrage wird sich vor allem auf die Büromarktzonen Innenstadt, Ehrenfeld/Braunsfeld, Mülheim sowie die Gewerbegebiete Butzweilerhof und Airport-BusinessPark erstrecken.

Der Büroimmobilienmarkt wird weiterhin einen vermieterfreundlichen Trend erleben und in den kommenden zwei bis drei Jahren anhalten. Konjunkturelle Änderungen können diesen Trend in beide Richtungen, je nach Ausschlag nach oben oder unten, beeinflussen. Das Projektentwicklungsgeschehen wird weiterhin von der starken Nachfrage getrieben sein und durch die steigenden Baukosten wiederrum auch im benötigten Mietpreis limitieren.

Larbig & Mortag rechnet für den lokalen Büroimmobilienmarkt im bundesweiten Vergleich mit wenigen Auswirkungen von Brexit & Co. Die stabile Kölner Wirtschaft und breite Branchenverteilung bieten eine seit Jahren konstante Immobilienmarktbasis.

 

Den Kölner Büromarktbericht jetzt als PDF herunterladen: Kölner Büromarktbericht 2018 - 1.  Halbjahr (2,4 MB)

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