Der Kölner Büroimmobilienmarkt: Wenn der Marktwandel auf rheinischen Frohsinn trifft
Köln 01.10.2023 Der Kölner Büroflächenmarkt zeigt zum 3. Quartal 2023 mit nur 115.000 m² Büroflächenumsatz eines der niedrigsten Ergebnisse der letzten 15 Jahre.
Aber nicht alles ist schlecht: Durch die rückläufige Bautätigkeit und Wandel der Arbeitswelten bleiben die Mieten auf hohem Niveau stabil und der Leerstandszuwachs bleibt niedrig. Die meisten Kölner verstehen sich als Rheinländer: sind offen, tolerant, mögen die Gemeinschaft, gehen auf andere zu und reden sehr gerne und sehr viel. Rheinischer Frohsinn eben. Die verschiedenen Vorteile einer guten Kommunikation auch im Büro spiegeln sich im Arbeitsklima, der Produktivität und der Qualität der Arbeit wider. „Im Ergebnis sehen wir in Köln, im Rheinland und in der Metropolregion Köln-Bonn eine perfekte Basis für Unternehmen. Die Mentalität und die Kreativität sowie die Wirtschaftskraft der Region hat in den letzten 15 Jahre viele spannende und führende Unternehmen hervorgebracht. Der Immobilienmarkt hat sich mit diesen Unternehmen exponentiell entwickeln können und gehört heute zu den TOP7-Standorten in Deutschland. Die derzeitige rückläufige Entwicklung beobachten wir bei Larbig & Mortag Immobilien sehr genau und sehen spannende Chancen für den Markt und die Unternehmen in der Region.“ sagt Uwe Mortag, geschäftsführender Gesellschafter und Mitbegründer von Larbig & Mortag Immobilien, Partner der NAI apollo Group.
Der Flächenumsatz bis Ende des 3.Quartal 2023 setzte sich nach den ersten beiden schwachen Quartalsergebnissen in gleicher Weise fort. Zu den 70.000 m² zum Halbjahr 2023 sind im 3.Quartal 2023 etwa weitere ca. 45.000 m² hinzugekommen. Damit schließt der Kölner Büroimmobilienmarkt zum Ende des 3.Quartal 2023 mit einem Ergebnis von circa 115.000 m² vermieteter Büroflächen ab. Das Ergebnis des Kölner Büroimmobilienmarkt liegt damit circa 55 Prozent unter dem Vorjahresergebnis (3. Quartal 2022: 257.000 m²) und ca. 50 Prozent unter dem 10-Jahresdurchschnitt.
Die Leerstandsquote stagniert im Vorjahresvergleich und schließt das 3. Quartal ebenso mit circa 4,1 Prozent ab. Somit stehen dem Büroimmobilienmarkt der Domstadt derzeit circa 343.000 m² vakante Bürofläche zur Verfügung. Die fehlende Neubautätigkeit der letzten Jahre hält den Leerstand auf einem moderaten Niveau unter der wichtigen 5 Prozent-Fluktuationsreserve.
Die Kennzahlen im Bereich der Mieten konnten alle binnen Jahresfrist stabil bleiben. Die Spitzenmiete liegt bei circa 33,70 €/ m². Die Höchstmiete konnte im selben Zeitraum auf einen Rekordwert von 36,00 €/ m² abgeschlossen werden. Ebenso stieg die flächengewichtete Durchschnittsmiete auf nun knapp 19,00 €/ m² (3.Quartal 2022: 16,80 €/m²).
Insgesamt sind in den ersten neun Monaten des Jahres 2023 mit circa 140 Mietvertragsabschlüssen (3. Quartal 2022: circa 145) ähnlich viele Abschlüsse im Vergleich zum Vorjahreszeitraum gezählt worden. Im Bereich der Großvermietung ab 10.000 m² gab es keinen Abschluss bzw. zwei bis drei größere Deals (gesamt ca. 23.000 m²) wartet noch auf Abschluss und werden in das 4.Quartal einzahlen.
Die Transaktionszahlen reflektieren die derzeitige Stimmungslage in der Kölner Wirtschaft wieder. Vor allem Entscheidungsprozesse der überregionalen Unternehmen ziehen sich in die Länge. Das liegt an den vielfältigen Herausforderungen der aktuellen Zeit: Arbeitsplatzbedarf durch Homeoffice und flexibles Arbeiten, Mitarbeiterbindung- und gewinnung (War of Talents) sowie Nachhaltigkeit und Mobilitätswende. Diese Faktoren ziehen oftmals einen grundlegenden und umfassenden Change Management Prozess nach sich um die Organisation auf die Themen der aktuellen Zeit umzustellen. So befinden sich viele Unternehmen derzeit weiterhin in einer Sondierungsphase. Oder auf neudeutsch: Wait-and-See.
Auf der anderen Seite spielen die Erfahrungswerte der letzten 3 Jahre mit dem Umgang von Homeoffice eine große Rolle und beeinflussen die Entscheidungen zusätzlich. Die ersten Unternehmen holen ihre Mitarbeiter wieder ins Büro zurück – auch, weil die aktuelle Wirtschaftslage ein Zusammenrücken erfordert. „Wir bleiben weiterhin dabei, dass Homeoffice kein Synonym für Büro wird. Wir erleben, das vor allem junge Mitarbeiter immer stärker wieder zurück ins Büro wollen, um den sozialen Kontakt, die Kommunikation und den Wissenstransfer deutlich zu verbessern.“ sagt Mortag. Dies ist insbesondere im derzeitigen Arbeitsmarkt eine Herausforderung, denn nicht nur das Recruiting neuer Mitarbeiter, sondern auch die Mitarbeiterbindung bestehender Mitarbeiter, ist eine der wichtigsten Aufgaben im Unternehmen.
Neben diesen Entwicklungen spielen für die Unternehmen die Umsetzung eigener Nachhaltigkeitsziele und ESG-Kriterien eine immer größere Rolle. Die ersten Unternehmen blicken bereits in die Zukunft und richten ihre unternehmerischen Entscheidungen im Sinne des Art. 8 der Taxonomie-Verordnung aus und erwarten dies auch von der zukünftigen Büroimmobilie. Das Produkt Büro muss sich hier anpassen und Vordenker sein. „Unsere Kunden auf der Projektentwicklerseite haben diese Trends bereits vor Jahren verstanden und bringen moderne und richtungsweisende Projekte auf den Markt. In Köln sind so z.B. das „kite Butzweilerhof“, „The Ship“, „I/D Cologne“ oder die „Messe City“ entstanden. Allesamt wichtige Projekte mit einem modernen Büroflächenangebot.“ sagt Mortag.
Diese umfassenden Themenfelder beeinflussen nun den lokalen Kölner Büroflächenmarkt. Im Ergebnis werden Mietverträge kürzer abgeschlossen und die Flächennachfrage ist aufgrund von mehr Desksharing und Homeoffice deutlich kleiner. NewWork beeinflusst zusätzlich die Arbeitsplatzgestaltung. Die eingesparten Quadratmeter kommen aber nun der Qualität des Büros zugute, so dass Unternehmen eher moderne Büroflächen in zentralen Lagen anmieten.
Die Auswirkungen dieser Trends werden nun vor allem in betagten Büroflächen sichtbar, denn diese lassen sich künftig immer weniger über Preisanpassungen vermieten. Diese Flächen müssen verändert werden und ggf. die Nutzung als Büro hinterfragt werden. Stadtrandlagen werden in absehbarerer Zeit aber auch über die Veränderung einer Flächenqualität nicht punkten können und weiter verlieren. Vermieter kommen hier bereits an ihre Grenzen, denn das Refurbishment ist nicht immer sinnvoll möglich. Probleme wie Deckenhöhen, Statik, Gebäudetiefen oder rein die Lage lassen eine gute Marktpositionierung nicht mehr zu und es entsteht ein sogenanntes „Stranded-Asset“ – ein nicht mehr marktfähiges Produkt. Für diese Probleme sollten die Eigentümer entsprechende Experten hinzuziehen und alternative Wege prüfen. Im Zweifel ist die Veräußerung einer solchen Immobilie ein nicht zu vernachlässigender Weg.
Der Angebotsmarkt in Köln steht derweil am meisten unter Druck. Die Zinswende und die immer noch hohen Baukosten drücken auf die Stimmung. Die ersten Projektentwickler haben den Weg der Insolvenz einschlagen müssen. Wichtig: Insolvenz ist dabei aber nicht einer Pleite gleichzusetzen. Denn während mit einer Pleite umgangssprachlich ein Ende der Geschäftstätigkeit bezeichnet wird, ist die Insolvenz eine Erklärung über den aktuellen Geschäftsstatus, der Maßnahmen und Umstellungen zwingend notwendig macht. Und dies ist aktuell bei vielen Projektentwicklungsgesellschaften notwendig und richtig. Im Endergebnis werden aber die Mehrzahl der Projektentwicklungen derzeit zurückgestellt und am Markt nicht mehr angeboten. Derzeit befinden sich ca. 290.000 m² Büroflächen im Bau. Davon 5 Projekte über 20.000 m² wie z.B. Friedrich + Karl, Rossio, Sachs, LVR-Haus, Centraal oder das Filmhaus des WDR. Die Vorvermietungsquote aller Projekte liegt derzeit bei 54 Prozent.
Die Experten von Larbig & Mortag Immobilien blicken trotz der aktuell schwierigen Marktphase zuversichtlich in die Zukunft. „Die kommende Marktbereinigung wird den Markt weiter stärken. Köln hat sich in den letzten 15 Jahren bereits sehr gut entwickelt und ist sehr professionell geworden. Wir sind mit Larbig & Mortag Immobilien mitten in der Weltfinanzkrise gestartet und haben damals bereits erlebt, wie sich Krise anfühlt. Das gibt uns heute die Möglichkeit unser Unternehmen entsprechend auszurichten. Und „malochen“, wie die Immobilienzeitung getitelt hat, haben wir damals auch noch gelernt und sind für unsere Kunden ein sehr guter Partner. Mit über 30.000 m² vermittelter Bürofläche konnten wir in Köln bisher ein gutes Ergebnis erzielen.“ so Mortag.
Die Prognose bis zum Jahresende: Die Entwicklungen der ersten drei Quartale 2023 und die aktuell spürbare Zurückhaltung der Mietinteressenten im lokalen Immobilienmarkt lassen nur eine gedämpfte Prognose für den Kölner Gesamtmarkt zu. Die Experten von Larbig & Mortag Immobilien gehen von einem Gesamtjahresumsatz des Kölner Büromarktes von unter 200.000 m² aus und korrigieren damit deutlich die Gesamtjahresprognose 2023 von 270.000 m².
Lesen Sie jetzt den gesamten Büromarktbericht aus Köln für das 3. Quartal 2023 und laden Sie sich die PDF-Datei herunter!
