Der Bonner Bürovermietungsmarkt - 1. Halbjahr 2019

von Sanela Hodovic

von Sanela Hodovic

Wie sieht Larbig & Mortag den Bonner Büroimmobilienmarkt im 1. Halbjahr 2019? Die Vorstellung unseres Jahresberichts 2018 liegt gefühlt nur wenige Wochen hinter uns. Die ersten sechs Monate des Jahres 2019 gingen unvergleichlich schnell ins Land.

 

"Hiermit möchten wir Ihnen die aktuellen Zahlen des 1. Halbjahres 2019 für Bonn vorstellen. Mit viel Schwung und Dynamik gingen wir aus dem Rekordjahr 2018 in die nächsten 12 Monate. Der Start des Jahres 2019 entwickelte sich deutlich zurückhaltender. Zugegeben, das Jahr 2018 war geprägt durch den Einmaleffekt der Großanmietung der Postbank mit rund 40.000 m² Bürofläche. Die kritische Entwicklung der Leerstandsquote haben wir in unseren zurückliegenden Markterhebungen oftmals thematisiert – der Bonner Büromarkt spürt diese Entwicklung nun deutlich. 

Dabei ist das 1. Halbjahr 2019 nicht negativ zu bewerten – der Bonner Büromarkt hat unserer Einschätzung nach aber deutlich mehr Potential. Die suchenden Unternehmen werden moderner und folgen den aktuellen Trends der neuen Arbeitswelten – Stichwort: „New Work“. Die modernen Arbeitswelten erfordern heutzutage eine hohe Flexibilität und diese fängt bei den eigenen Mitarbeitern an. Um die Menschen der Unternehmen für eine neue Arbeitswelt zu gewinnen, sind hierbei die Anforderungen an den heutigen Stand der Technik zu erfüllen – hierzu gehört auch eine moderne Ausstattung sowie ein ansprechendes äußeres Erscheinungsbild. Und genau hier endet derzeit oftmals die Suche nach neuen Büroflächen in Bonn. Viele der Leerstände können, selbst nach einer aufwändigen Anpassung, diese Anforderungen nicht erfüllen. Inspiriert werden die Unternehmen durch die Start-up-Kultur der Berliner Szene oder aber durch Eindrücke der Bürosituationen von Facebook, Google und Co. 

Im Übrigen hat Bonn eine sehr hohe Dichte an Start-ups. Unter anderem entstehen diese aus der Betreuung des Digital Hub Bonn – eine zentrale Anlaufstelle für digitale Start-ups. In der Vergangenheit sind viele dieser Unternehmen bereits aus den Kinderschuhen in ihre eigenen Flächen gewachsen und expandieren sehr stark. Genau diese Unternehmen orientieren sich an modernen Arbeitswelten und sind durch die Realisierung solcher Büroflächen für einen weiteren Verbleib mit ihrem Unternehmenssitz in Bonn zu gewinnen. 

Ich freue mich auf die weiteren Begegnungen mit Ihnen und unser gesamtes Team steht Ihnen für Fragen rund um den Bonner Büromarkt gerne zur Verfügung. "

Kurzübersicht des ersten Halbjahres 2019


Städtevergleich

Die Bundesstadt Bonn steht im bundesweiten Städtevergleich auch zum Halbjahr 2019 grundsätzlich gut da. Die Beethovenstadt hat im Vergleich zu den Top 7 einen deutlich geringeren Büroflächenbestand. Im Bereich der Spitzenmiete liegt der Bonner Büromarkt auf dem selben Niveau wie die benachbarte Domstadt Köln, die Stadt Stuttgart und deutlich über den Büromärkten im Ruhrgebiet. Im Vergleich der Durchschnittsmiete bewegt sich der Markt vergleichbar zu den Städten Essen, Mannheim und Heidelberg. Im Bereich der Leerstandsquote reiht sich das zweite politische Zentrum der Bundesrepublik in die Liste der angespanntesten Märkte deutschlandweit ein.  

Kritischer Leerstand prägt das Marktgeschehen

Nach dem Rekordjahr 2018 ist die Marktentwicklung im 1. Halbjahr 2019 als zurückhaltend zu beschreiben. Im Vergleich zum 1. Halbjahr 2018 (88.300 m² Vermietungsleistung) konnte im 1. Halbjahr 2019 lediglich eine Vermietungsleistung von rund 35.600 m² Bürofläche ermittelt werden. Dieses Ergebnis ist das geringste Halbjahresergebnis der zurückliegenden fünf Jahre. Das Vorjahr wurde deutlich durch die Großanmietung der Postbank (40.000 m²) geprägt. Eine ähnliche Vermietung wurde im 1. Halbjahr 2019 nicht annähernd mietvertraglich vereinbart. Durch die sehr geringe Verfügbarkeit an adäquaten Büroflächen in den Top-Teilmärkten, wurde eine geringe Anzahl an Mietverträgen über 1.000 m² ausgewertet. Vakant werdende Flächen wurden zügig vom Markt absorbiert. Neben neuen Flächengesuchen, expandieren Bestandsmieter sehr zügig in freiwerdende Mietflächen.

Großgesuche können nicht bedient werden

Der Büromarkt der Bundesstadt Bonn erfuhr in den ersten sechs Monaten eine Vielzahl an Gesuchen, die einen Flächenbedarf für 50 bis 200 Mitarbeiter angefragt haben. Bei vakanten, modernen Flächen in den gefragten Teilmärkten, entwickelte sich die Anmietung rasch in eine Art Wettrennen mit weiteren Interessenten sowie Bestandsmietern. Mietflächen in dieser Größe in Bürogebäuden aus den 60er-/70er-Jahren werden auf dem Büromarkt häufig angeboten, finden heutzutage aber deutlich weniger Abnehmer. Eine dabei tragende Rolle spielen die Anforderungen der Mieter an neue und moderne Arbeitswelten. Moderne Büroflächen in Projektentwicklungen stehen, wenn diese nicht schon vor Fertigstellung vermietet sind, nur mit einem Vorlauf von rund zwei Jahren zur Verfügung. 

Expansion für Mittelstand kaum möglich

Interessenten mit einem Bedarf an modernen Büroflächen größer 1.000 m² können kaum bis gar nicht bedient werden. Gleiches Bild zeigt sich im Bereich der Flächengrößen zwischen 500 m² und 1.000 m². Hier wurden lediglich vier Mietvertragsabschlüsse ermittelt – dies entspricht einem Marktanteil von circa 8,40 Prozent (1. Halbjahr 2018: sieben Vermietungen). Oftmals werden Umzüge der Unternehmen mangels Alternativen zurückgestellt. Das Umzugsbudget fließt nicht selten in die Aufwertung der Bestandsimmobilien. Aber auch hier sind Grenzen gesetzt und Eigenschaften einer Immobilie, wie zu geringe Deckenhöhen usw. lassen sich dadurch nicht anpassen. In Zeiten des „War for Talents“ ist die Schaffung moderner Arbeitsflächen ein wichtiger Bestandteil der Argumentationskette der Unternehmen, um Mitarbeiter zu halten und neu zu gewinnen.

Kleinere Gesuche haben es schwer

In den zurückliegenden Jahren hatten Unternehmen mit einem Flächenbedarf ab 2.000 m² und einer ausreichenden Vorlaufzeit, die Möglichkeit Mietflächen in Neubauentwicklungen mietvertraglich zu sichern. Da kleinere Unternehmen ihre Suche meist kurzfristiger anstoßen, kommen für diese Gesuche Projektentwicklungen nicht in Betracht. Kurzfristig zur Verfügung stehende Neubauflächen bietet der Bonner Büromarkt derzeit jedoch nur vereinzelt und können somit von Gesuchen bis 1.000 m² selten geprüft werden. Hinzu kommen erhöhte Mietpreise für die vakanten Flächen, die sich deutlich über dem Marktniveau bewegen und von den Suchenden nicht akzeptiert werden. In den Jahren 2014 und 2015 gab es zuletzt Neubauentwicklungen, die auch kleinere Einheiten zur Anmietung innerhalb von vier Monaten boten. Somit konnten auch Unternehmen mit einem Flächenbedarf um die 500 m² neuwertige Büroflächen zu einem dafür  gerechtfertigten Mietpreis anmieten. Entwicklungen in den gefragten Teilmärkten
dieser Art würden positiv vom Markt aufgenommen werden.

Rückgang an Mietvertragsabschlüssen

Mit insgesamt fünf Vermietungen im Bereich zwischen 500 m² und 2.000 m² konnte eine Vermietungsleistung in diesem Segment von circa 5.400 m² Bürofläche für das 1. Halbjahr 2019 ermittelt werden. Wir sehen gerade in den Gesuchsgrößen zwischen 300 m2 und 2.000 m2 deutlich mehr Potential. Dies ist mit der nachhaltigen Anfragesituation zu begründen. Moderne, adäquate und teils auch außergewöhnliche Büroflächen – beispielsweise für junge, dynamische Unternehmen – sind in Bonn Mangelware. Die durchgehend positiven Vermietungsleistungen und niedrige Fertigstellungsquote der vergangenen Jahre trägt zu keiner Entspannung bei. Zählbar ist diese Situation an den insgesamt ermittelten Mietvertragsabschlüssen. In allen Größensegmenten sind weniger Mietvertragsabschlüsse, im Vergleich zum selbigen Bewertungszeitpunkt der zurückliegenden Jahre, gezählt worden. Im 1. Halbjahr 2019 konnten insgesamt 49 Mietvertragsabschlüsse ermittelt werden. Im 1. Halbjahr 2018 waren es zum selben Bewertungszeitpunkt insgesamt 59 Anmietungen und die Dealanzahl des Gesamtjahres 2018 lag bei 100 abgeschlossenen Mietverträgen. 

Für den Bereich ab 1.000 m2 konnten aufgrund der vorgenannten Situation, lediglich sieben Mietverträge abgeschlossen werden. Das 1. Halbjahr 2018 lag zum selbigen Betrachtungszeitpunkt bei 12 Mietvertragsabschlüssen und für das Gesamtjahr konnten insgesamt 18 Mietvertragsabschlüsse ermittelt werden. Im 1. Halbjahr 2019 wurde lediglich ein Großabschluss über 5.000 m² Mietfläche vermeldet. Durch die aktuellen Vakanzen von Immobilien mit einer Gesamtgröße von über 10.000 m², sind bis Ende des Jahres 2019 vereinzelte Anmietungen in dieser Größenordnung absehbar. Interessenten mit einem Flächenbedarf ab 1.000 m² bieten diese Liegenschaften keine Alternativen für den neuen Firmensitz. Die jeweiligen Eigentümer verfolgen Gesamtanmietungen und befinden sich bereits jetzt in zielführenden Gesprächen. 

Leerstandsquote steigt - auf Raten

Die Leerstandsquote des Bonner Büromarktes hat sich im Vergleich zum Vorjahr leicht erhöht. Aufgrund der Verfügbarkeit größerer Liegenschaften ist die Leerstandsquote des Bonner Büromarktes zum 1. Halbjahr 2019 mit 2,40 Prozent (2018: 1,60 Prozent) zu benennen. Dieser Wert entspricht einem Leerstand von rund 95.400 m² Bürofläche (2018: 62.000 m²). Das große Aber bildet dabei die zu prognostizierende, zeitlich befristete Erhöhung der Leerstandsquote. Die Leerstandsquote wird zu Ende 2019 wieder unter die 2,00-Prozent-Marke fallen. Dies ist durch die zu erwartenden Vermietungen der Immobilien mit großen, zusammenhängenden Vakanzen im 2. Halbjahr 2019 zu begründen. Herausfordernd zeigt sich nach wie vor die Vermietung von Bestandsgebäuden älterer Baujahre. In diesen Liegenschaften sind Vermietungen nur noch nach aufwändigen Anpassungs-/Umbaumaßnahmen durchführbar. Aufgrund der drastisch gestiegenen Baupreise resultieren daraus entsprechend hohe Mietpreise. Für Bestandsgebäude sind die Interessenten jedoch oftmals nicht bereit, einen Mietpreis deutlich über der Durchschnittsmiete mietvertraglich zu vereinbaren. 

Dem Bonner Büromarkt stehen zurzeit nur rund 15 Objekte zur Verfügung, die Mietflächen ab 1.000 m² bieten. Darunter fallen jedoch auch Objekte, die zwar einen größeren Leerstand bieten, welcher sich jedoch über mehrere, nicht zusammenhängende Etagen verteilt. Eine Handvoll dieser Liegenschaften befinden sich in gering nachgefragten Teilmärkten. 

Eine nachhaltige Entspannung der Leerstandsquote wird in den kommenden Jahren nicht erfolgen. Der Büromarkt benötigt unserer Einschätzung nach einen Leerstand von mindestens 5,00 Prozent. Diesen Wert benötigen die suchenden Unternehmen – in jeder Flächengröße - um ihre Flächensuche nach dem neuen Unternehmenssitz nachhaltig und zielführend durchzuführen. 

Branchenverteilung TOP 3

Zum 1. Halbjahr 2019 weist die Dienstleistungsbranche einen Flächenumsatz von circa 18.400 m² vermittelter Bürofläche auf. Dies entspricht einem Marktanteil von rund 51,80 Prozent. Im Jahr 2018 wurde für die Dienstleistungsbranche ein Marktanteil von 6,50 Prozent ermittelt. Die in den vergangenen Jahren deutlich dominierende Öffentliche Verwaltung war im 1. Halbjahr 2019 zurückhaltender. Mit einer Vermietungsleistung von rund 8.600 m² erreichen die Nutzer der öffentlichen Hand einen Marktanteil von rund 24,20 Prozent (2018: 31,50 Prozent). Auf Rang drei folgt zum 1. Halbjahr 2019 die Branche Wissenschaft/Bildung. Insgesamt wurden durch die Nutzer dieser Branche rund 2.500 m² Bürofläche (6,90 Prozent) mietvertraglich gesichert. Im Gesamtjahr 2018 hatte diese Branche noch einen Marktanteil von 1,90 Prozent. 

 

Teilmärkte

Lage-Ranking

Wie auch in den zurückliegenden Jahren, war das Bonner Bundesviertel der gefragteste Teilmarkt. Insgesamt wurden in dieser Lage circa 20.100 m² Bürofläche vermittelt (2018: 89.800 m²). Dies entspricht einem Marktanteil von rund 56,50 Prozent. Der größte Mietvertragsabschluss im Teilmarkt Bundesviertel ist durch das Unternehmen Design Offices mit rund 8.000 m² (Neuer Kanzlerplatz) getätigt worden. 

Auf Rang zwei folgt der traditionell starke Teilmarkt des Innenstadtbereichs – bestehend aus den Lagen Zentrum, Nordstadt, Südstadt und Weststadt. Aus einem Flächenumsatz von rund 11.300 m² resultiert ein Marktanteil im 1. Halbjahr 2019 von rund 31,80 Prozent (2018: 16,81 Prozent). Beliebtester Teilmarkt innerhalb der City-Lage war erneut die Nordstadt der Bundesstadt Bonn mit rund 21,20 Prozent. Komplettiert werden die TOP 3 durch den Teilmarkt Bad-Godesberg. Hier wurden im 1. Halbjahr 2019 rund 1.900 m² Bürofläche  vermittelt (5,40 Prozent/ 2018: 5,37 Prozent).

Bautätigkeit: Hohe Vorvermietungsquoten oder Eigennutzung

Zu Ende des 1. Halbjahres 2019 befinden sich circa 119.000 m² Bürofläche im Bau. Die Neubauprojekte sind in vielen unterschiedlichen Teilmärkten des Bonner Büromarktes wiederzufinden. Als größtes Projekt ist sicherlich die Quartiersentwicklung „Neuer Kanzlerplatz“ mit rund 66.000 m² Gesamtfläche zu benennen – durch die hohe Vorvermietungsquote werden aktuell noch 18.000 m² Bürofläche dem Markt zugeführt. Weiterhin befindet sich der 1. Bauabschnitt des Projekts „Rhein-Palais-Bonner-Bogen“ mit rund 14.300 m² Bürofläche in der Erbauung – eine Vermietung wurde für dieses Projekt noch nicht vermeldet. Als drittgrößtes Bauprojekt ist aktuell die Liegenschaft Godesberger Allee 138 mit rund 10.700 m² Bürofläche zu beschreiben. Diese Immobilie ist seit Dezember 2018 voll vermietet. Im Norden der Beethovenstadt wurde zu Beginn des Jahres 2019 ein Neubauprojekt mit rund 6.100 m² angestoßen. Hier wurde bereits eine Vorvermietung von rund 50,00 Prozent erzielt.

Aussichten für das Jahr 2019

Nach dem Jahr der Rekorde 2018 wird der Bonner Büromarkt zu Ende 2019 mit den Vorjahren 2016 und 2017 vergleichbare Zahlen vorweisen. Wir, von Larbig & Mortag Immobilien, rechnen unter Betrachtung der aktuellen Marktbewegungen mit einer Vermietungsleistung von rund 90.000 m2 für das Gesamtjahr 2019. Für das prognostizierte Endjahresergebnis sind Großabschlüsse von über 5.000 m² notwendig – aktuell kann mit zwei bis drei Deals dieser Größe gerechnet werden. 

Durch die zu erwartenden Großabschlüsse wird die Durchschnittsmiete wieder steigen und sich zu Ende 2019 bei rund 12,50 EUR/ m² bewegen. Ein größerer Anstieg der Miete ist nicht zu erwarten, da es weiterhin eine hohe Anzahl an Bestandsgebäuden gibt, die unter dem Wert von 12,50 EUR/ m² zur Anmietung angeboten werden. Die Spitzen- und Höchstmieten werden durch die vorgenannten Abschlüsse nicht tangiert und beenden das Jahr 2019 auf einem ähnlichen Niveau wie zum Halbjahr diesen Jahres. 

Für die zweite Jahreshälfte ist die Vermietungsaktivität der Liegenschaft „An der Küppe 2“ in Bonn Beuel spannend zu beobachten. Nach dem Auszug des aktuellen Nutzers im Sommer 2019 werden die rund 9.000 m² großen Büroflächen umfangreich revitalisiert und dem Markt zugeführt. Darüber hinaus befinden sich noch zahlreiche Projektentwicklungen in den Schubladen der Projektentwickler. Wenige weitere Projekte werden noch im zweiten Halbjahr 2019 einen Vermarktungsstart erfahren. Für eine Entspannung sorgen diese Neubauflächen jedoch nicht, da diese Flächen erst in den Jahren 2020 bis 2021 fertiggestellt werden. Wir rechnen auch in diesen Projekten mit einer hohen Vorvermietungsquote bis zur Fertigstellung der Neubauprojekte.

Über das Jahr 2019 hinausblickend, erwarten wir mit Spannung die weitere Entwicklung der Rahmenplanung für das Bonner Bundesviertel. Da die Verfügbarkeit von Entwicklungsgrundstücken in diesem Teilmarkt äußerst gering ist und das Bundesviertel aktuell den geringsten Leerstand der Top-Teilmärkte vorweist. Eine Lösung können Bürohochhäuser sein. Wo diese Hochpunkte umgesetzt  werden, entscheidet über die Verdichtung und Neuschaffung von Büroflächen in der gefragtesten Lage Bonns. 

 

Den Bonner Büromarktbericht jetzt als PDF herunterladen: Bonner Büromarktbericht 1. HJ 2019  (2,3 MB)

Zurück