Überblick: Büroimmobilienmärkte Köln und Bonn im Jahr 2017

von Sanela Hodovic

von Sanela Hodovic

Wir blicken mit knapp 285.000 Quadratmeter vermittelter Bürofläche in Köln 
und 98.500 Quadratmeter in Bonn, zufrieden auf das vergangene Jahr 2017 zurück. In Köln wurden im Jahr 2017 circa 285.000 Quadratmeter Bürofläche vermittelt. 
An die Quote des Vorjahres (380.000 Quadratmeter) - geprägt vom Großabschluss der Zurich-Versicherung (mit über 60.000 Quadratmeter), kann das Ergebnis 
nicht anknüpfen. In Bonn konnte das Ergebnis im Vergleich zum 
Vorjahr von 91.925 Quadratmeter auf 98.500 Quadratmeter vermittelter 
Bürofläche gesteigert werden.

Übersicht - Der Kölner Büromarkt

-   Erhöhung der Durchschnittsmiete um 5 Prozent auf 12,47 EUR/ m²
-   Höchstmiete: 23,50 EUR/ m²
-   Leerstandsquote (310.000 m²) sinkt auf 3,9 Prozent
-   Im Jahr 2018: 123.400 m² im Bau

Leichte Erhöhung der Mietpreise

Im Bereich der Mietpreise zeigt das vergangene Jahr eine leichte Erhöhung um 5 Prozent. So stieg die durchschnittliche Nettokaltmiete im Vergleich zum Jahr 2016 mit 11,85 Euro pro Quadratmeter auf 12,47 Euro pro Quadratmeter. Die Spitzenmiete erhöhte sich dagegen leicht um 2,5 Prozent und beläuft sich inzwischen auf 21,56 Euro pro Quadratmeter.

Vereinzelte Standorte (Kaiser-Wilhelm-Ring, Belgisches Viertel und Mediapark) erreichen eine Höchstmiete von 23,50 Euro pro Quadratmeter. Insgesamt wurden 19 Mietverträge zu einer Nettokaltmiete von über 20 Euro pro Quadratmeter abgeschlossen. Im Vorjahr waren es 15 Vermietungen in diesem Preissegment. Mit 2,89 Euro pro Quadratmeter bleiben die durchschnittlichen Nebenkosten für Bürogebäude unverändert. Allein in Hochhäusern können diese mit über 4,50 Euro pro Quadratmeter abweichen.

Drei Abschlüsse über 10.000 Quadratmeter - Im letzen Jahr konnten drei Großvermietungen mit jeweils knapp 20.000 Quadratmeter Bürofläche vermittelt werden.

Anmietungen im Bereich bis 20.000 Quadratmeter

Anmietungen im Bereich zwischen 5.000 und knapp über
9.000 Quadratmeter

  • STRABAG AG: 17.000 Quadratmeter
    (Errichtung eines Gebäudes für die Eigennutzung)
  • Bundesamt für Familie und zivilgesellschaftliche Aufgaben:
    18.800 Quadratmeter (Anmietung in Deutz)
  • Universität zu Köln: 19.000 Quadratmeter
    (Anmietung in Zollstock)
  • Design Offices GmbH (Innenstadt)
  • Deutsche Lufthansa AG
  • Deutsche Bahn AG (Mülheim)
  • Bundesamt für Familie und zivilgesellschaftliche Aufgaben (Kalk)
  • Bundesverwaltungsamt (Ossendorf)
  • IT-Abteilung eines Großunternehmens (Mülheim)

Charakteristisch für den Kölner Büromarkt ist, dass eine Vielzahl der Anmietungen durch kleine und mittelständische Unternehmen (bis 60 Mitarbeiter) abgeschlossen werden. Diese sind dementsprechend grundsätzlich an Büroflächen im Umfang von 1.000 Quadratmeter interessiert. Die Mietergruppe umfasst dabei 39 Prozent des Vermittlungsvolumens. So sind unter insgesamt 430 ausgewerteten Büromietverträgen 380 Abschlüsse in der Größe bis 1.000 Quadratmeter enthalten. Im Jahr 2016 wurden 451 Verträge dieser Größenordnung unterschrieben, ihr Anteil lag bei 34 Prozent. Mietverträge in diesem Flächenumfang wurden beispielsweise von folgenden Unternehmen unterzeichnet: BARMER GEK | Deutsche Bahn AG | Deloitte & Touche GmbH | Dembach Goo Informatik GmbH & Co. KG | FONCIA IMMONOVA | Ströer SE & Co. KGaA | Warner Bros. ITVP Deutschland

Öffentliche Verwaltung und Dienstleistungsbranche sind Top-Nachfrager

Mit Blick auf die Branchen setzen sich die größten Mietergruppen aus der Öffentlichen Verwaltung, Kommunikations- und Medienunternehmen sowie Dienstleistungsunternehmen zusammen, welche 51,4 Prozent der vermittelten Büroflächen ausmachen. Stark vertreten waren ebenso die Immobilienwirtschaft (7,5 Prozent), Beratungs- (4,8 Prozent) und Handelsunternehmen (4,1 Prozent).

Rechtsrheinische Bürolagen gewinnen weiterhin an Bedeutung

Wie auch im Jahr 2016, wurden im vergangenen Jahr vermehrt Flächen in rechtsrheinischen Büroquartieren (besonders in Deutz und Mülheim) angemietet. 35 Prozent der Vermietung wurden auf dieser Rheinseite abgewickelt. Zu den wichtigsten Bürostandorten gehören weiterhin innerstädtische, linksrheinische Lagen. In der Kölner Innenstadt (linksrheinisch) wurden mit 28,8 Prozent, die meisten Flächen neu vermietet. Zwischen 5 und 7,5 Prozent der Vermietungsleistung entfielen auf Ehrenfeld/Braunsfeld, Zollstock und Marienburg/Bayenthal.

Deutlich mehr Büroflächen im Bau

Im Laufe des Jahres werden voraussichtlich rund 104.000 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt. Das größte Projekt mit 19.000 Quadratmetern ist der Neubau Butzweilerhofallee im Stadtteil Ossendorf. Weitere Gebäude befinden sich in der Innenstadt, in Lindenthal sowie in Deutz und Kalk. Das Fertigstellungsvolumen liegt damit über dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre (80.000 Quadratmeter). In den zurückliegenden Monaten gab es eine leichte Erhöhung der durchschnittlichen Mietvertragslaufzeiten (2016: 5 Jahre, 2017: 5,25 Jahre). Der Leerstand sank weiter um 3,9 Prozent, von 390.000 Quadratmeter auf 310.000 Quadratmeter.

Übersicht - Der Bonner Büroimmobilienmarkt

-   Durchschnittsmiete: 12,22 EUR/ m² (2016: 13,06 EUR/ m²)
-   Höchstmiete: 21,75 EUR/ m²
-   Leerstandsquote (95.200 m²) sinkt auf 2,5 Prozent
-   Im Jahr 2018: 45.300 m² im Bau (davon dienen 28.000 m² der Eigennutzung)

Top Deals – Zwei Abschlüsse über 10.000 Quadratmeter haben das Jahr 2017 besonders geprägt:

-   BWI GmbH: ca. 15.000 m² (im Campus Auerbach)
-   Informationstechnikzentrum Bonn: 10.470 m² (Bonn Bad-Godesberg)

Zusammengerechnet machen beide genannten Vermietungen 26 Prozent des Gesamtergebnisses (98.500 Quadratmeter) aus. Im Jahr 2016 lag der vergleichbare Wert bei 91.925 Quadratmetern, sodass eine Steigerung von 7 Prozent deutlich wird.

Gesamtanzahl der Vermittlungen sinkt – Positive Entwicklung ab 5.000 Quadratmeter

In Bonn wurden im vergangenen Jahr insgesamt 132 Mietverträge erfasst. Flächen im Bereich mit über 5.000 Quadratmetern hatten hier mit 44 Prozent den größten Anteil. Die größte Mietergruppe ist die Öffentliche Verwaltung, welche mit 41.000 Quadratmetern den meisten Flächenumsatz (42 Prozent) aufweist. Mit einer Anmietung von 27.300 Quadratmeter folgen darauf Unternehmen der Dienstleistungsbranche.

Beliebte Lage: Bonner Citylage (Innenstadt, Nordstadt, Südstadt, Weststadt)

Herausstechend sind vermehrte Anmietungen in der City, besonders im Norden der Stadt (30.400 Quadratmeter; 31 Prozent der Flächen). Auf das Bundesviertel entfielen 22 Prozent und auf Bonn-Bad Godesberg 14 Prozent. Im Vergleich zum Bundesviertel konnte sich die Citylage im Ranking der Büromarktzonen deutlich besser positionieren, was überwiegend durch Großvermietungen mit über 12.000 Quadratmeter in der Bonner Nordstadt möglich ist.

Hohe Nachfrage trifft auf sinkendes Angebot

Die Durchschnittsmiete auf dem Bonner Büromarkt weist im Vergleich zum Vorjahresergebnis (13,06 Euro pro Quadratmeter), mit 12,22 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche einen leichten Rückgang (6,4 Prozent) auf. Es konnten ausschließlich 19 Mietvertragsabschlüsse erfasst werden, welche über der ermittelten Durchschnittsmiete lagen. Der Vertrag mit dem höchsten Mietpreis konnte mit 21,75 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche für die Büroflächen in der ehemaligen Landeszentralbank abgeschlossen werden, welche sich derzeit in der Revitalisierungsphase befinden (2016: 24,14 Euro pro Quadratmeter).

Laufzeiten: Unternehmen sichern sich neue Flächen langfristiger

Die durchschnittliche Mietvertragslaufzeit abgeschlossener Büromietverträge zeigt mit 7,6 Jahren einen Anstieg um 27 Prozent. Im Vorjahr lag diese bei 6 Jahren. Bei Flächengrößen ab 1.000 Quadratmeter wurden die längsten Mietvertragslaufzeiten abgeschlossen. Die durchschnittliche Laufzeit bei Segmenten unter 1.000 Quadratmetern betrug 4,8 Jahre. Im Jahr 2017 wurden insgesamt circa 15.100 Quadratmeter fertiggestellt. Zurzeit befinden sich 45.300 Quadratmeter im Bau. Der Bauabschnitt des „Rhein-Palais Bonner Bogen“, die Maßnahmen „Vicus“ und „Bonnjour“ gehören dabei unter anderem zu den Projekten, welche nicht für die Eigennutzung gebaut werden. In den nächsten Monaten wird auf dem ehemaligen Areal des Bonn-Centers mit dem Namen „Neuer Kanzlerplatz“ die Umsetzung des Projekts „Haus der Höfe“ angestrebt. Langfristig kann dies auf dem Bonner Büromarkt für Entspannung sorgen.

Prognosen für das Jahr 2018

Insgesamt sieht die Prognose für den Büroimmobilienmarkt gut aus und bietet für alle Marktteilnehmer im Jahr 2018 viele Chancen. Einige mittelständische Unternehmen werden sich die höheren Mietpreisvorstellungen, vor allem in zentralen Citylagen, nicht leisten können.

Der Kölner Büromarkt im Jahr 2018

- mögliche geringfügige Steigerung der Miete auf 12,60 EUR/ m²
- Vermittlungsleistung (mit 290.000 m²) könnte auf
  vergleichbarem Niveau des Vorjahres liegen
- Fertigstellung von ca. 123.400 m² Bürofläche im Laufe des Jahres
  (etwas weniger als im Vorjahr)
- anhaltender Trend des Leerstandsabbaus im kommenden Jahr
  (Besserung erst ab 2019/2020 durch Fertigstellung von Neubauvorhaben)

Der Bonner Büromarkt im Jahr 2018

- erwartetes Vermittlungsvolumen: 70.000 m²
- konstanter Rückgang des Leerstands
- die Durchschnittsmiete wird im gleichen Bereich liegen wie im Vorjahr
- keine starke Angebotserhöhung (durch geringe Fertigstellungen)
- Fertigstellungen von vermehrten Neubauflächen werden erst im Jahr 2019/2020 angestrebt


In beiden Städten wird eine sehr niedrige Leerstandsquote deutlich, welche im Laufe dieses Jahres voraussichtlich weiterhin sinkt. Bei der Suche nach modernen Büroflächen in den Städten Bonn (< 1.000 Quadratmeter oder zusammenhängende Flächen bis 3.000 Quadratmeter) und in Köln (ab 3.000 Quadratmeter) muss demnach ausreichend Zeit eingeplant oder der Fokus auf Neubauprojekte gelegt werden, da sie durch das geringe Angebot bereits lange im Voraus vermietet sind. Der Wohnungsbau dagegen wird in beiden Städten seit circa fünf Jahren angekurbelt. Da zusätzliche Einwohner dieser Städte nicht nur wohnen, sondern auch arbeiten müssen, wäre ein vergleichbares Engagement im Gewerbeimmobiliensektor wünschenswert.


Detailliertere Informationen und weitere Analyseergebnisse finden Sie in unseren Büromarktberichten. Diese stehen Ihnen, genauso wie der Investmentbericht Köln 2017, unter folgendem Link kostenlos zur Verfügung: http://larbig-mortag.de/marktberichte.html



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