Überblick: Stadtentwicklung in Köln

von Sanela Hodovic

von Sanela Hodovic

Innerhalb der letzten 10 Jahre sind in Köln die Kaufpreise für Neubauwohnungen um 56 Prozent gestiegen. Eine Senkung wird es in naher Zukunft voraussichtlich nicht geben. Im Gegenteil - es wird derzeit ein tendenziell stärkerer Anstieg der Preise deutlich. Im direkten Vergleich mit anderen Städten wie München oder Stuttgart wirkt dieser jedoch noch zurückhaltend. Im selben Zeitraum haben sich in München die Mietpreise verdoppelt und in Stuttgart wurde ein starker Anstieg von 76 Prozent deutlich.

1. Altstadt

Die Kölner Altstadt gehört weiterhin zur absoluten Top Lage. Darunter fällt auch der Bereich von der gesamten Rheinpromenade bis hin zum Rheinauhafen, Bayenthal und Marienburg inklusive der dort zahlreich vorhandenen Villen. Hier herrscht eine besonders große Nachfrage, welche durch ein nahezu nicht vorhandenes Angebot allerdings nicht gedeckt werden kann. Mieter oder Käufer, die in diesen Lagen Immobilien besitzen, geben diese im Allgemeinen selten auf. Demnach lohnt es sich bei Möglichkeit, in eine Immobilie in der Altstadt zu investieren. Für Interessenten wird es in anderen Stadtteilen zukünftig einige neue Quartiersentwicklungen geben, welche eine gute Alternative für die Altstadt, der absoluten 1-A-Lage, bieten.

2. Bickendorf

In Bickendorf wird es zukünftig Veränderungen geben. Der Projektentwickler Wertgrund hat das 24-stöckige ehemalige Westcenter Wohnhochhaus an der Venloer Straße gekauft und plant eine Renovierung. In dieses Projekt sollen circa 28 Millionen Euro investiert werden. Neben neuen Elektroleitungen, Heizungen und Fenstern sollen auch die Balkone neu gestrichen werden. Die Mieter dürfen dafür jeweils aus einer vorgegebenen Farbskala eine Farbe auswählen. Das renovierte Gebäude wird den Namen "Coloria" tragen und soll durch angemessene Mietpreise (ca. 10 €/ m2) und der Lage (im Stadtbezirk Ehrenfeld) besonders junge Studenten ansprechen. Dem Ort wird generell eine leicht positive Entwicklung prognostiziert. Als Wohnviertel soll Bickendorf mit der Zeit stärker aufgewertet werden, was bereits die Entwicklung der Venloer Straße durch neue moderne Cafés und Restaurants bestätigt.

Coloria - Farbskala von Le Corbusier

3. Ehrenfeld

Bunt und zentral - Im beliebten Szeneviertel Ehrenfeld sind vom Altbau bis zum modernen Loft viele unterschiedliche Immobilientypen vertreten. Auch für neue Projekte ist Ehrenfeld ein beliebter Standort, so dass Interessenten dafür auch die Standortmängel tolerieren. Demnach wird zum Beispiel für den derzeitigen Bau von circa 450 Wohnungen (mit Mieten bis zu 6.000 €) auf dem Gelände des Güterbahnhofs, in direkter Lage zur Bahnhofsstraße, eine 12 Meter hohe Lärmschutzwand gezogen.

4. Mülheim

Bereits vor Jahren wurde Mülheim eine positive Weiterentwicklung prognostiziert, ohne dass deutliche Veränderungen beobachtet werden konnten. Der erwartete Aufschwung wird jetzt deutlich: Mit circa 3.000 Wohnungen soll ab 2019 ein neues Stadtviertel auf dem ehemaligen Gelände der Deutz-Werke entstehen. Um die Vorgaben der Stadt einzuhalten, müssen darin mindestens 30 Prozent Sozialwohnungen enthalten sein. Weiterhin sind ein Hotel, ein Supermarkt sowie Schulen, Kindergärten und Gewerbeimmobilien geplant, so dass generell eine Investition von bis zu einer Milliarde Euro möglich ist. Eine Nutzungsmöglichkeit der denkmalgeschützten Industriehallen der Deutz-Werke soll weiterhin bestehen. Diese können von jungen Gründern als Standort für ihr Start-Up Unternehmen oder als Wohnungen genutzt werden.

Ehemaliges Deutz-Areal: Visualisierung einer möglichen Umsetzung

5. Deutz

Der Messe-Stadtteil Deutz bietet durch den ICE-Bahnhof und die geringe Entfernung zum Flughafen Köln-Bonn optimale infrastrukturelle Voraussetzungen für eine positive Weiterentwicklung, was sich auch in den Mietpreisen zeigen wird. Immobilienmakler Roland Kampmeyer fasst zusammen, dass der Dom nicht mehr der Mittelpunkt der Stadt ist, sondern die Rheinlage im Vordergrund steht. Auf beiden Rheinseiten gleicht sich das Preisniveau langsam an. Das Niveau kann daher mit vereinzelten Projekten (bspw. dem Deutzer Hafen) stark den Durchschnittspreis Kölns übersteigen. Der ehemalige Industriehafen soll zu einem Büro- und Wohngebiet umgestaltet werden. Dieser Standort wird auch für den geplanten Neubau einer Kernzentrale des Einzelhändlers Rewe favorisiert. Kampmeyer ist überzeugt, dass solche Ansiedlungen mit einer Preisentwicklung der Bestandsimmobilien einhergehen, wodurch die Mietpreise in Deutz zukünftig auf über 10 €/ m2 steigen könnten.

6. Kalk

Kalk wird derzeit stark unterschätzt und unterbewertet. Westlich von Kalk überwiegen einfache bis mittlere Wohnlagen - von der positiven Entwicklung der Nachbarstadtteile Mülheim und Deutz konnte dieser Bezirk bisher keinen Vorteil ziehen. Eine Neubau-Eigentumswohnung kostet in Kalk ca. 3.100 €/ m2, eine vergleichbare Immobilie in Mülheim käme dagegen auf 3.400 €/ m2. Daher gilt der Bezirk zurzeit noch als Investorentipp. Der Immobilienmakler Roland Kampmeyer prognostiziert, dass es dieses starke Gefälle zukünftig so nicht mehr geben wird und es daher jetzt noch als attraktive Einstiegsmöglichkeit genutzt werden kann.

7. Chorweiler

Von der positiven Entwicklung Kölns bleibt der Stadtteil Chorweiler weiterhin unberührt. Dieser bleibt zwar günstig, allerdings ist eine Weiterentwicklung weiterhin problematisch, obwohl in der Umgebung schöne Wohngegenden, wie Fühlingen oder Heimersdorf vorhanden sind. Ausschlaggebend dafür sind die Entfernung zum Stadtzentrum sowie fehlende größere bauliche Initiativen, welche eine Aufwertung des Bezirks anleiten könnten. Die Preise stagnieren demnach, so dass zum Beispiel für eine Eigentumswohnung weniger als 1.400 €/ m2 gezahlt werden müsste. Im Vergleich zu anderen Stadtteilen ist das der niedrigste Wert.

Geheimtipp: Bergheim

Durch die gute Infrastruktur werden in Städten wie Brühl, Erftstadt oder Wesseling zukünftig Veränderungen bezüglich des Preisniveaus deutlich. Durch die extern steigenden Mieten im Stadtgebiet Kölns, wird auf diese umliegenden Wohnlagen zurückgegriffen. Der steigende Bedarf lässt auch in diesen Lagen eine Erhöhung der Mieten erwarten. Für Familien ist der Rhein-Erft Kreis allerdings durch die gute Autobahnanbindung eine gute Alternative zu anderen Standorten. Ein Einfamilienhaus (ca.140 m2 bis 180 m2 ) kann hier für ca. 300.000 €/ m2 erworben werden.


Quelle: Focus Spezial |  Immobilienatlas 2018 | Nr. 2. 04/05

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