Der Bonner Bürovermietungsmarkt 2018 - 1. HJ

von Sanela Hodovic

von Sanela Hodovic

Wie sieht Larbig & Mortag den Bonner Büromarkt? Schon zu Beginn des Jahres wurde deutlich, dass das Jahr 2018 eine überaus gute Vermietungsleistung erfahren wird. Bereits im Januar 2018 wurde die Großvermietung der Postbank in Bonn veröffentlicht. Im Neubauprojekt „Neuer Kanzlerplatz“ mietet die Postbank ab dem Jahr 2021 rund 40.000 m² Bürofläche an. Diese Anmietung sorgt für ein Rekordergebnis zum 1. Halbjahr 2018 und ist eine der größten und zusammenhängenden Anmietungen auf dem Bonner Büromarkt der zurückliegenden fünf Jahre. 


"Apropos Jahre: Unser Unternehmen feierte im 1. Halbjahr 2018 ebenfalls eine beachtliche Zahl. Nach der Gründung unseres Haupthauses in Köln durch die beiden Geschäftsführer Markus Larbig und Uwe Mortag im März 2008, sind wir sehr stolz, in diesem Jahr unser zehnjähriges Bestehen des Unternehmens Larbig & Mortag Immobilien feiern zu können. Unsere Bonner Niederlassung erfuhr eine aussagekräftige Veränderung. Zum Start des Jahres 2018 wurde der Bonner Standort eigenständig zur Larbig & Mortag Immobilien Bonn GmbH und feierte im April 2018 sein fünfjähriges Bestehen.

Der Bonner Büroimmobilienmarkt hat deutschlandweit betrachtet sehr an Attraktivität gewonnen und viele nationale Immobilienunternehmen erkennen die vielen Möglichkeiten des Bonner Büromarktes. Hintergrund hierfür sind die stetig positiven Vermietungsleistungen der zurückliegenden Jahre und die äußerst knappe Leerstandsquote. Für Unternehmen ab 1.000 m² mit modernem Flächenbedarf kommen heutzutage fast ausschließlich Immobilienprojekte in Frage und auch diese werden häufiger vor Fertigstellung vollvermietet. Das Flächenangebot im Bereich bis 1.000 m² ist überaus gering und viele Unternehmen entscheiden sich für einen Verbleib in den aktuellen Flächen, sofern dies durch eine Flächenoptimierung realisierbar ist.  

Der in den vergangenen Jahren deutschlandweit bereits aufkommende Trend der Business-Center und Co-Working Places ist bereits in Bonn angekommen und wird zukünftig mehr zu einem Produkt des Bonner Büromarktes. Verschiedene Anbieter sind bereits vor Ort und erweitern sich stetig. Weitere werden ganz sicher folgen. Die Hauptaufgabe des Bonner Büromarktes bleibt weiterhin für Entspannung der Leerstandssituation zu sorgen. Hierfür werden spekulativ errichtete Bürogebäude sowie umfangreiche Revitalisierungen von älteren Regierungsgebäuden dringend benötigt. Das dieses Vorgehen Früchte trägt, zeigen die Vermietungen im 1. Halbjahr 2018."

Kurzübersicht des ersten Halbjahres 2018


Städtevergleich

Die Bundesstadt Bonn schneidet im bundesweiten Städtevergleich mit dem Halbjahresergebnis von 88.300 m² vermittelter Bürofläche sehr gut ab. Zwar liegt das Ergebnis weit hinter den Top Bürostandorten Deutschlands, in den Bereichen der Durchschnittsmiete und der Höchstmiete befindet sich das zweite poliltische Zentrum der Bundesrepublik jedoch auf Augenhöhe. Im Bereich der Leerstandsquote ist der Bonner Büromarkt mit unter 2,00 Prozent Leerstand als einer der angespanntesten Märkte im nationalen Vergleich zu bewerten. 



Der Büromarkt - Rekordergebnis!

Das erste Halbjahr 2018 hatte es in sich. Der Bonner Büromarkt erzielt zu Ende des zweiten Quartals 2018 eine Vermietungsleistung von 88.300 m². In den zurückliegenden Jahren bildete dieses Niveau oftmals das Gesamtjahresergebnis. Ausschlaggebend dafür ist vor allem die Großanmietung der Postbank im Projekt „Neuer Bundeskanzlerplatz“, der Art-Invest mit rund 40.000 m² Bürofläche. Bereits zu Beginn des Jahres 2018 zeichnete sich mit der Veröffentlichung dieser Anmietung eines der umsatzstärksten Jahre des Bonner Büromarktes ab. Die Gesamtjahresergebnisse von 2013 (75.000 m² Vermietungsleistung), 2014 (65.500 m²) und 2015 (71.600 m²) wurden mit dem Halbjahresergebnis 2018 bereits deutlich übertroffen. Wird das Halbjahresergebnis durch den Großabschluss reduziert, ist weiterhin der positive und anhaltende Vermietungstrend der vergangenen Jahre zu erkennen.  

Top Deal mit 40.000 m2

Neben dem Top-Deal der Postbank im Projekt „Neuer Bundeskanzlerplatz“, konnten im 1. Halbjahr darüber hinaus weitere Großanmietungen realisiert werden. Rund 59,30 Prozent des Ergebnisses zum Halbjahr bilden Vermietungen ab 5.000 m² Bürofläche. Neben der Anmietung einer Fläche mit 6.000 m² einer öffentlichen Verwaltungsstelle im Langer Grabenweg, konnte darüber hinaus das Bundesministerium für Verteidigung ca. 6.370 m² Bürofläche an der Godesberger Allee anmieten. Allein diese beiden Anmietungen bilden 14,00 Prozent der Halbjahresvermietungsleistung. Zu erkennen ist weiterhin, dass die Vielzahl der Großanmietungen in Bonn durch Nutzer der öffentlichen Hand getätigt werden.

Anmietungen zwischen 2.000 m2 und 5.000 m2 sind Umsatzgaranten

Rund 20,60 Prozent des Halbjahresergebnisses wurden durch Vermietungen im Segment zwischen 2.000 m² und 5.000 m² umgesetzt. Insgesamt waren dies fünf Vermietungen. Mit 4.630 m² vermittelter Bürofläche konnte zum Ende des 2. Quartals 2018 die Vollvermietung des Projektes „Haus der Höfe“ erzielt werden. Das Deutsche Zentrum für Luft- und Raumfahrt e. V. ist neuer Hauptmieter der Liegenschaft. Zwei weitere der fünf Anmietungen wurden von Nutzern der öffentlichen Hand mietvertraglich vereinbart. Engagement Global gGmbH schloss einen Mietvertrag im fertiggestellten Projekt „Bonnjour“ ab und ein Bundesministerium konnte als neuer Mieter für ein Büroobjekt auf der Hermann-Milde-Straße gewonnen werden. Zu Ende des Jahres 2017 sind im Bereich 2.000 m2 bis 5.000 m2 lediglich 3 Mietvertragsabschlüsse gezählt worden. Die Büroflächenknappheit des Bonner Büromarktes wird auch durch die Vielzahl der Anmietungen in Projekten deutlich. 

Deals zwischen 1.000 m² und 2.000 m² werden durch Flächenangebot gehemmt

Mit insgesamt fünf Vermietungen im Segment zwischen 1.000 m² und 2.000 m² konnte eine Vermietungsleistung mit ca. 6.300 m² Bürofläche ermittelt werden. Das Halbjahresergebnis ist sehr positiv zu bewerten, die Nachfragesituation bietet insgesamt jedoch durchaus mehr Potential. Moderne, adäquate und teils auch außergewöhnliche Büroflächen – beispielsweise für junge, moderne IT-Unternehmen – sind in Bonn weiterhin Mangelware. Die durchgehend positiven Vermietungsleistungen und die niedrige Fertigstellungsquote der vergangenen Jahre trägt zu keiner wirklichen Entspannung der Leerstandssituation bei. Flächen mit guter Qualität werden sehr zügig neu vermietet.

Kritische Phase für Gesuche mit Flächenbedarf bis 1.000 m2

Zu Ende 2017 konnten noch 17 Vermietungen im Bereich zwischen 500 und 1.000 m² ermittelt werden. Mitte des Jahres 2018 stehen dieser Zahl bisher lediglich 7 Mietvertragsabschlüsse entgegen. Die anhaltende kritische Phase der Leerstandsquote erschwert besonders Unternehmen die Suche nach 300 m2 bis 1.000 m² Bürofläche. Im 1. Halbjahr 2018 konnten lediglich 12 Anmietungen in diesem Bereich gezählt werden. In der Vergangenheit standen dem Bonner Büromarkt in Neubauprojekten, auch nach deren Fertigstellung, noch rund 20,00 Prozent der Flächen zur Verfügung. Dieser Leerstand ermöglichte auch Suchenden bis 1.000 m² eine Anmietung von modernen Büroflächen. In der Projekt- und Bauphase können meist nur größere Einheiten angemietet werden. Der Basis des Bonner Büromarktes stand daher auch im 1. Halbjahr 2018 nur ein geringes Angebot an modernen Büroflächen zur Verfügung.

In der jüngsten Vergangenheit erfuhren die Neubauprojekte bereits vor Fertigstellung – teilweise bereits vor dem offiziellen Baubeginn – eine Vollvermietung. Eine spekulative Erbauung von Büroflächen wird trotz der anhaltenden Flächenknappheit des Bonner Büromarktes selten von den Projektentwicklern fokussiert. Oftmals sind Vorvermietungsquoten von 20,00 bis 30,00 Prozent für den Baustart notwendig.

Leerstand: Fall unter die 2,00-Prozentmarke

Die Leerstandsquote befindet sich auch im Jahr 2018 weiterhin im freien Fall. Bereits in den zurückliegenden Jahren thematisierten wir in unseren Berichten die kritische Situation der Flächenknappheit, die auch im 1. Halbjahr 2018 keine Entspannung erfährt. Bei keinen Fertigstellungen weiterer Büroflächen im 1. Halbjahr 2018 und einem Rekordvermietungsergebnis, überrascht dies auch nicht. Überraschend ist allerdings der Fakt, dass der erste Bauabschnitt des Projektes „Rhein-Palais-Bonner-Bogen“ fast fertiggestellt ist und trotz der angespannten Marktsituation bei 14.300 m² vakanter Bürofläche, erneut kein Vermietungsergebnis gezählt werden konnte.  

Auf dem Bonner Büromarkt sorgt die kritische Leerstandsquote für ein Umdenken der Anmietungsstrategie der suchenden Unternehmen. So werden oftmals bei Neuanmietungen bereits ausreichend Expansionsflächen hinzugemietet, die bis zur angedachten Expansion untervermietet werden. Aber auch der Vorlauf der Flächensuche hat sich in den vergangenen 12 Monaten angepasst. Mittlerweile befassen sich viele Büronutzer bereits frühzeitig mit einem Standortwechsel und die Aufgabenstellung lautet nicht selten eine neue Bürofläche mit Bezugsmöglichkeit in 24 Monaten zu finden. 

Der an vielen Stellen oft befürchtete Weggang lokaler Unternehmen in die umliegenden Städte, wie z. B. Köln, bleibt abgesehen von ein bis zwei Situationen, indes aus. Hintergrund ist oft die lokale Verwurzelung der Unternehmen sowie die Nähe der Hauptauftraggeber, wie z. B. der Deutschen Telekom, der Deutschen Post etc. Darüber hinaus hat auch der Kölner Immobilienmarkt mit der Flächenknappheit zu kämpfen, was auch die Büroflächensuche in der Domstadt erschwert. 

Eine Besserung der Situation ist sicherlich in den Jahren 2020 und 2021 zu erwarten. Dies jedoch nur, wenn die sich in der Planung befindlichen Büroneubauten nach Fertigstellung dem Bonner Büromarkt noch Büroflächen zuführen können. Um diese Zeit zu überbrücken, wird es in Bonn umso wichtiger, Liegenschaften älteren Baujahres zu revitalisieren und dem Markt zur Verfügung zu stellen. Ein gutes Beispiel war im 1. Halbjahr 2018 das Objekt Godesberger Allee 115-121, welches kernsaniert wird und u. a. nun dem Bundesministerium für Verteidigung auf rund 6.000 m² Platz für moderne Büroflächen bietet. 

Branchenverteilung TOP 3

Auch im Branchenranking wirkt sich die Großanmietung der Postbank deutlich aus. In den zurückliegenden vier Jahren wurde die Spitze des Branchenrankings ausschließlich durch die Öffentliche Verwaltung sowie der Dienstleistungsbranche dominiert. Durch den Rekordabschluss von 40.000 m² zu Beginn des Jahres 2018, liegt zum Halbjahr jedoch die Banken-/ und Finanzbranche mit 45,30 Prozent auf Platz 1 der Branchenverteilung. Auf Platz 2 folgt die traditionell in Bonn starke Branche der Öffentlichen Verwaltung mit circa 31,50 Prozent. Insgesamt wurden im 1. Halbjahr rund 28.000 m² Bürofläche durch Nutzer der öffentlichen Hand angemietet. Alleine die beiden ersten Plätze bilden 76,80 Prozent des Gesamtmarktes und weit abgeschlagen auf Platz 3 folgen mit 9,20 Prozent Vereine/Verbände als Nutzer.

Teilmärkte

Standorte: Lage-Ranking

Zum Halbjahr 2018 liegt das Bundesviertel (81,00 Prozent) mit sehr großem Abstand auf Platz 1 der beliebtesten Lagen des Bonner Büromarktes. Insgesamt 71.535 m² Bürofläche konnten im 1. Halbjahr 2018 im Bundesviertel neu vermietet werden. Selbst wenn diese Zahl durch die Großanmietung reduziert wird, erreicht rein die Vermietungsleistung im Bereich des Bundesviertels mit rund 31.500 m² fast die Halbjahrergebnisse der Jahre 2014 (37.500 m²) und 2015 (38.400 m²).

Platz 2 belegt zum 1. Halbjahr 2018 die gesamte Citylage – bestehend aus den Teilmärkten Zentrum, Nordstadt, Südstadt und Weststadt – mit 13,60 Prozent. Wie in den zurückliegenden Jahren, zeigt sich auch hier die Nordstadt erneut als umsatzstärkste Lage (9,40 Prozent) im Innenstadtbereich. Zu Ende 2018 wird die Bonner Citylage ein deutlich positiveres Ergebnis vorweisen, da im Laufe der zwei letzten Quartale des Jahres 2018 verschiedene Mietverträge im Bonner Zentrum Rechtsgültigkeit erlangen, die bereits abgeschlossen wurden. Auf dem 3. Platz landet Bonn Bad Godesberg mit einem Vermietungsanteil von circa 2,20 Prozent.

Bau: Viele Kräne - wenig verfügbare Neubauflächen

Zu Mitte des Jahres 2018 befinden sich rund 73.700 m² Bürofläche im Bau. Hiervon stehen nur 37.000 m² für eine Fremdanmietung zur Verfügung. Circa 7.200 m² der 37.000 m² Neubauflächen sind durch die Vollvermietung des „Haus der Höfe“ bereits vollständig vermietet. Weitere Objekte, die sich derzeit im Bau befinden, sind der 1. Bauabschnitt des Rhein-Palais am Bonner Bogen (14.600 m² - kurz vor Fertigstellung), das Objekt „VICUS“ (Adenauerallee 206) mit 2.967 m² und das Neubauprojekt an der Godesberger Allee 138 (rund 11.000 m²). Darüber hinaus laufen die Bauarbeiten der neuen Büroimmobilie der GIZ mit rund 28.000 m² Bürofläche auf Hochtouren. Das City-Office des Projekts „Urban Soul – Dreiklang für Bonn“ mit rund 4.800 m² Bürofläche wird im 2. Halbjahr 2018 in die Bauphase gehen – ist jedoch so gut wie vollvermietet.

Aussichten für das Jahr 2018

Das Rekordergebnis zum 1. Halbjahr 2018 erlaubt einen äußerst positiven Ausblick auf die Prognose des Gesamtjahres 2018. Neben der bereits erzielten Vermietungsleistung ist eine Vielzahl an Gesuchen von über 1.000 m², teilweise bis zu 10.000 m², auf dem Bonner Büromarkt aktiv. Traditionell werden auch im 2. Halbjahr 2018 noch größere Anmietungen von Nutzern der öffentlichen Hand abgeschlossen. Erst kürzlich wurde bekannt, dass die Außenstellen des Fernstraßen-Bundesamts nach Bonn kommen sollen. Werden diese Fakten als Bewertungsgrundlage herangezogen, so kann von einer Endjahresvermietungsleistung von circa 120.000 m² vermittelter Bürofläche ausgegangen werden. Die Durchschnittsmiete wird weiter ansteigen, da ein erhöhter Abschluss von Mietverträgen in Neubauprojekten zu erwarten ist. Dies wird sich wiederum im Bereich der Mietvertragslaufzeiten auswirken, da Projektentwickler erfahrungsgemäß langfristige Mietvertragslaufzeiten von mindestens 10 Jahren als Voraussetzung einer Anmietung festlegen. Die  Höchstmiete befindet sich aktuell auf einem hohen Level und wird sich auch zu Ende 2018 auf einem ähnlichen Niveau bewegen.

In den zurückliegenden 24 Monaten wurden vermehrt Flächen für eine kurzfristige Anmietung von zwei bis drei Jahren als Übergangslösung angemietet. Eine interessante Beobachtung wird sein, wie die frei werdenden Flächen vom Bonner Büromarkt aufgenommen werden. Die Vergangenheit zeigt, dass Büroimmobilien jüngeren Baujahres sehr hohes Interesse erzeugen und eine zügige Neuvermietung erfahren. Ob diese Flächen für eine Entspannung der Leerstandsquote sorgen, bleibt fraglich. Die suchenden Unternehmen passen sich den Gegebenheiten des Bonner Büromarktes an und es ist daher nicht mehr unüblich, dass schon heute Flächen für eine Anmietung in zwei Jahren verhandelt werden. Für Entspannung können nach dem Weggang der Zurich die Flächen in der Bonner Innenstadt sowie in der Bonner Südstadt sorgen. Aber auch diese Flächen werden erst zu einem späteren Zeitpunkt (ca. 2020/2021) dem Bonner Büromarkt zugeführt - um erneut eine gesunde Marktsituation für Vermieter und Mieter herstellen zu können, ist es weiterhin notwendig, den Markt mit modernen und vor allem bezahlbaren Büroflächen zu versorgen. 

>> Den Bonner Büromarktbericht jetzt als PDF herunterladen: Bonner Büromarktbericht 2018 - 1.  Halbjahr (2,4 MB)

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